RA Jörg Schielein, LL.M., Partner, Rödl & Partner

Eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Dortmund (LG Dortmund, Urteil vom 1. 9. 2010 – 4 O 167/09) erinnert in aller Deutlichkeit an die Verpflichtungen eines Gebäudeeigentümers und Vermieters im Bereich der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die allgemein anerkannten Regeln der Technik werden auf untergesetzlicher Ebene von Verbänden (z. B. Deutscher Verein des Gas- und Wasserfachs e.V., DVGW) oder dem Deutschen Institut für Normung e.V. (DIN) festgelegt und regeln detailliert die Anforderungen an einen sicheren und sachgerechten Gebäudebetrieb.

Diese Regelungen sind sehr umfassend, im Detail jedoch in der Praxis häufig vergleichsweise unbekannt. Daraus resultieren immer wieder Rechtsstreitigkeiten, mit zum Teil weitreichenden Konsequenzen für die Verpflichteten. Unter dem Stichwort „Betreiberverantwortung in der Gebäudewirtschaft“ werden diese Aspekte intensiv diskutiert und vielfach mit dem Ruf nach Deregulierung verbunden.

In der Sache hilft das den Betroffenen jedoch kaum, weil der Umfang der Verkehrssicherungspflichten in jedem Einzelfall individuell im Hinblick auf eine konkrete Gefährdung beurteilt werden muss – mit oder ohne allgemein anerkannte Regeln der Technik. So verwundert es auch nicht, dass viele Unternehmen auch in den Fällen zurückgezogener technischer Regeln immer noch nach deren ehemals geltenden Fassungen agieren. Die Diskussion sollte daher wohl weniger unter dem Stichwort Deregulierung, sondern vielmehr unter dem Stichwort der Transparenz und Nachvollziehbarkeit geführt werden. Nach wie vor sind zu viele Regelsetzer mit häufig gleichen Themen befasst. Auch ist häufig unklar, welche Qualität das Regelwerk eines Verbands hat und ob es bereits zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik gezählt werden muss. Mehr Transparenz und eine Klarstellung durch den Gesetzgeber wären insoweit sicher hilfreich.

Im entschiedenen Fall hatte sich ein Patient eines schlafmedizinischen Zentrums während einer Behandlung beim Duschen eine ernsthafte Legionellenkrankheit zugezogen. Der Patient hatte daraufhin sowohl den Betreiber des schlafmedizinischen Zentrums, also den Mieter der Räume, als auch den Vermieter und Gebäudeeigentümer auf Schadensersatz und Schmerzensgeld verklagt. Die Klage gegen den Betreiber des Schlaflabors wurde abgewiesen, Schadensersatz und Schmerzensgeld musste der Vermieter und Gebäudeeigentümer zahlen.

Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Betrieb der Hausinstallation der Wasserversorgung nicht nachweisbar eingehalten wurden. Legionellen entstehen insbesondere durch übermäßigen Stillstand von Wasser in Leitungen in Verbindung, können aber durch entsprechende thermische Behandlung vergleichsweise leicht eliminiert werden. Der vorgelagerte Wasserversorger hat insoweit keine Verantwortung. Die Legionellen entstehen häufig erst in den jeweiligen Gebäuden und damit außerhalb des Verantwortungsbereichs des Versorgungsunternehmens.