Der deutsche Gesetzgeber hat erhebliche Anstrengungen unternommen, um für deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften G-REITs ein attraktives Regelungssystem zu schaffen. Trotzdem existieren in Deutschland bisher nur drei G-REITs, was wohl nur zum Teil auf die Krise an den Immobilien- und Finanzmärkten zurückzuführen ist, die kurz nach Verabschiedung der Regelungen zum G-REIT einsetzte.Mit dem Übergang zur Abgeltungsteuer ist die steuerliche Situation für im Privatvermögen gehaltene REIT-Beteiligungen außerordentlich attraktiv. Die fehlende Belastung der ausgeschütteten Gewinne auf der Gesellschaftsebene korrespondiert bei Gesellschaftern, die ihre Anteile im Privatvermögen halten, ausschließlich mit einer Belastung durch die Abgeltungssteuer (25%). Bei Gesellschaftern mit einem Grenzsteuersatz oberhalb von 25% hat sich die Besteuerungssituation durch den Übergang vom Halbeinkünfteverfahren zur Abgeltungsteuer verbessert. Denn unter dem alten Regime war der Kompensationsmechanismus des Halbeinkünfteverfahrens (§ 3 Nr. 40 EStG, § 8b KStG) für REIT-Gesellschafter ausgesetzt, während das System der Abgeltungsteuer für diese Gesellschafter zur Verfügung steht, wenn sie ihre Anteile im Privatvermögen halten. Die steuerliche Attraktivität von G-REITs ist damit nach dem Übergang zur Abgeltungsteuer offensichtlich.
Wenn sich trotz der aufgezeigten attraktiven Situation das Interesse an G-REITs bisher in engen Grenzen hält, so mag dies auf anderweitige Hemmnisse zurückzuführen sein, die vom Gesetzgeber leicht verändert werden könnten. Der Ausschluss von Wohnimmobilien stellt ein deutliches Hemmnis für die G-REITs dar, insbesondere da indirekte Immobilienanlagen (z. B. Immobilienfonds) oder ausländische REIT-Gesellschaften ohne Einschränkungen in deutsches Wohneigentum investieren können.
Der steuerbefreite REIT-Status ist an Bedingungen geknüpft, die nur in Grenzen vom REIT kontrolliert werden können. Mit Blick auf die Höchstbeteiligungs- und Streubesitzgrenze besteht ein Erpressungspotenzial, das einzelne Anteilseigner gezielt nutzen können, um für die Gesellschaft insgesamt und damit für alle Anteilseigner eine nachteilige Besteuerungssituation herbeizuführen.
Auch die technische Ausgestaltung der Besteuerung ist insbesondere für internationale Investoren wegen ihrer Kompliziertheit nur schwer nachvollziehbar. Hier könnte durch Vereinfachungen die Attraktivität deutlich gesteigert werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Besteuerungssituation für Gesellschafter von G-REITs mit Anteilen im Privatvermögen durch den Übergang zur Abgeltungsteuer deutlich verbessert hat. Durch die Beseitigung weiterer Hemmnisse könnte der deutsche Gesetzgeber diesen Vorzügen zum Durchbruch verhelfen und das Projekt G-REITs zum Fliegen bringen.