RA Gerald Herrmann, Associate bei P+P Pöllath + Partners, München
Der Gewinn bei der Veräußerung eines Grundstücks im Privatvermögen (sog. privates Veräußerungsgeschäft) ist nur dann zu besteuern, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (sog. Spekulationsfrist). Gerade wenn das Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist kurz bevorsteht, stellt sich für den Steuerpflichtigen die Frage, auf welchen exakten Zeitpunkt für den Eintritt der Veräußerung abzustellen ist. Fraglich war bisher insbesondere, ob bei einem nur aufschiebend bedingt abgeschlossenen Kaufvertrag bereits die Unterzeichnung des Vertrags zu einer Veräußerung führt, oder ob die Veräußerung erst im Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung erfolgt. Der BFH hat nunmehr hierzu Stellung bezogen (BFH vom 10.02.2015 – IX R 23/13, DB0694236; vgl. hierzu auch Tauser/Keller, DB 2015 S. 1495).
Hintergrund
Wird ein Grundstück im Privatvermögen gehalten, so ist ein Gewinn aus der Veräußerung nur dann steuerpflichtig, wenn die Voraussetzungen eines sog. privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG) vorliegen. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung des Grundstücks und der Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Einfach ausgedrückt kann der Steuerpflichtige einer Besteuerung des Gewinns vollständig entgehen, wenn er das Grundstück erst nach zehn Jahren veräußert. Umgekehrt ist der Vorgang voll steuerpflichtig, wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist.
Für die Frage, ob eine Veräußerung steuerpflichtig ist oder nicht, ist daher essentiell, wann ein Grundstück als „angeschafft“ und insbesondere als „veräußert“ gilt. Nach der herrschenden Meinung ist jeweils bereits der Abschluss des sog. Verpflichtungsgeschäfts (Kaufvertrag) maßgeblich. Nicht entscheidend ist der tatsächliche Übergang des Eigentums an dem Grundstück (Auflassung).
Problematisch sind jedoch die Fälle, in denen der Kaufvertrag zwar unterzeichnet, aber nur unter einer sog. aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wurde. In einem solchen Fall ist der Kaufvertrag zwar für beide Parteien rechtlich bindend, jedoch hängt seine Wirksamkeit von dem Eintritt eines Ereignisses ab, auf das die beiden Vertragsparteien keinen Einfluss haben.
BFH-Urteil vom 10.02.2015
Genau diesen Fall hatte der BFH nunmehr zu entscheiden. In dem zugrundeliegenden Fall hatten die Parteien den Kaufvertrag noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist rechtlich bindend abgeschlossen. Der Kaufvertrag enthielt jedoch eine aufschiebende Bedingung, wonach er erst wirksam werden sollte, wenn eine Entwidmung durch die Deutsche Bundesbahn vorliegt. Der Eintritt der Bedingung und damit die Wirksamkeit des Vertrags trat erst nach dem Ablauf der Spekulationsfrist ein.
Auch in diesem Fall betonte der BFH, dass für den Zeitpunkt der Veräußerung auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts abzustellen ist. Aufgrund des Normzwecks, innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Wertsteigerungen eines Wirtschaftsguts im Privatvermögen der Einkommensteuer zu unterwerfen, kann von einer Realisierung des Grundstückwerts nur dann gesprochen werden, wenn die Erklärungen der Vertragsparteien innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind. Diese Bindungswirkung besteht nach Ansicht des BFH auch dann, wenn der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) abgeschlossen wird. Der Grund hierfür liegt darin, dass sich die Parteien auch bei einem bedingten Kaufvertrag nicht mehr einseitig von der Vertragsbeziehung lösen können und der Vertrag damit für beide Parteien schuldrechtlich bindend ist. Es kommt daher nicht darauf an, ob und wann die Bedingung und damit die Wirksamkeit des Vertrags tatsächlich eintreten.
Im Ergebnis lag im vorliegenden Fall daher eine Veräußerung bereits innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist vor. Das private Veräußerungsgeschäft war daher steuerpflichtig.
Praxishinweis
Das Urteil des BFH vom 10.02.2015 reiht sich in eine Reihe von Urteilen (z.B. zum rechtlich bindenden Verkaufsangebot als Veräußerung, BFH vom 19.10.1971 – VIII R 84/71, DB 1972 S. 954), die dem Gestaltungsspielraum der Steuerpflichtigen hinsichtlich der Spekulationsfrist erhebliche Grenzen setzen. Außerdem zeigt das Urteil, dass sowohl bei der vertraglichen Ausgestaltung einer Veräußerung als auch bei der zeitlichen Planung der Veräußerung äußerste Sorgfalt geboten ist. Daher ist auch bei der privaten Veräußerung von Grundstücken dem Steuerpflichtigen dringend zu empfehlen, entsprechenden steuerlichen Rat einzuholen, um negative Überraschungen zu vermeiden.