RA Dr. Verena Hang, Associate bei POELLATH, München
Die mittelbare Grundstücksschenkung galt einst zu recht als beliebte Methode zur Reduzierung der Schenkungsteuer, die infolge der Erbschaftsteuerreform im Jahr 2009 jedoch deutlich an Attraktivität verloren hat. Aufgrund einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf (Urteil vom 26.05.2020 – 11 K 3447/19 BG) droht die mittelbare Grundstücksschenkung nun endgültig in der Bedeutungslosigkeit zu verschwinden.
Wie funktioniert die mittelbare Grundstücksschenkung?
Schenkt beispielsweise ein Elternteil seinem Kind einen Geldbetrag, unterliegt dieser nach Überschreiten der Freibetragsgrenze von 400.000 € (pro Elternteil) der Schenkungsteuer. Wird der Geldbetrag zugewendet, damit der Beschenkte davon ein Grundstück erwerben kann, spricht man von einer mittelbaren Grundstücksschenkung. Auch die mittelbare Grundstücksschenkung ist grundsätzlich schenkungsteuerpflichtig, allerdings wird dabei unterstellt, dass nicht der zugewendete Geldbetrag, sondern die dafür erworbene Immobilie Gegenstand der Schenkung ist. Deshalb gilt die mittelbare Grundstücksschenkung in aller Regel auch erst mit Eintragung im Grundbuch als ausgeführt und nicht bereits mit dem Geldfluss zwischen Schenker und Beschenktem. In dieser abweichenden Definition des Schenkungsgegenstands lag in der Vergangenheit der Charme der mittelbaren Grundstücksschenkung. Da Immobilien nach den alten Bewertungsregelungen für Grundstücke für schenkungsteuerliche Zwecke vor der Erbschaftsteuerreform deutlich geringer bewertet wurden, als ihr tatsächlicher Verkehrswert, lag der maßgebliche Immobilienwert regelmäßig weit unter dem zugewendeten Geldbetrag.
Von einer mittelbaren Grundstücksschenkung wird jedoch nur ausgegangen, wenn der Geldbetrag mit der verbindlichen Auflage zugewendet wird, dass nicht irgendein Grundstück, sondern ein genau bezeichnetes zu erwerben ist. Der Beschenkte darf faktisch nicht über das ihm zugewendete Geld, sondern erst über das bezeichnete Grundstück verfügen können. Die Zuwendung muss außerdem noch erfolgen, bevor der Erwerb des Grundstücks verbindlich vereinbart wird.
Aufgrund der Neufassung des Bewertungsgesetzes (BewG) im Zuge der Erbschaftsteuerreform hat die mittelbare Grundstücksschenkung seit dem 01.01.2009 deutlich an Attraktivität verloren, denn der Gesetzgeber hat mit den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen über die Bewertung von Immobilien ein System geschaffen, das nicht länger zu Unterbewertungen führt, sondern den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie weitgehend genau abbildet.
Neue Entscheidung des FG Düsseldorf zur Bewertungsmethode
Den fortschreitenden Attraktivitätsverlust der mittelbaren Grundstücksschenkung hat nun das Finanzgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung 11 K 3447/19 BG vom 26.05.2020 bestätigt. Das Gericht hatte über die anwendbare Bewertungsmethode bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung zu entscheiden. Der Kläger hatte seiner Tochter einen Geldbetrag von 920.000 € geschenkt, mit dem die Tochter – wie vereinbart – ein bebautes Grundstück erworben hatte. Bei der Festsetzung der Schenkungsteuer hatte das Finanzamt den ausschlaggebenden Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren mit 920.000 € ermittelt und dabei ausschließlich auf den von der Tochter gezahlten Kaufpreis als Vergleichsmaßstab abgestellt, der wiederum dem der Tochter zugewendeten Geldbetrag entsprach. Nach Ansicht des Klägers war dieser Wert zu hoch. Seiner Auffassung nach könne der Kaufpreis des zu bewertenden Grundstücks im Vergleichswertverfahren nicht der alleinige Bewertungsmaßstab sein. Die Bewertung hätte mangels einer Mehrzahl von vergleichbaren Grundstücken nicht im Vergleichswertverfahren, sondern vielmehr im Sachwertverfahren erfolgen müssen. Im konkreten Fall hätte der Sachwert des Grundstücks lediglich 518.403 € betragen. Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich in seiner Entscheidung jedoch der gegenteiligen Auffassung des Finanzamts angeschlossen und bestätigt, dass die einschlägige Bewertungsvorschrift (§ 183 BewG) so zu verstehen sei, dass auch ein einzelner Verkaufspreis als Vergleichswert ausreiche, wenn er das zu bewertende Grundstück selbst betreffe und zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.
Macht die mittelbare Grundstückschenkung dann noch Sinn?
Die Entscheidung des FG Düsseldorf führt im Ergebnis dazu, dass der für die Schenkungsteuer maßgebende Grundbesitzwert jeweils dem zugewendeten Geldbetrag entspricht. Wird dieser Rechtsprechung gefolgt, spielt es wegen der gleichlaufenden Bewertung deshalb aus schenkungsteuerlicher Sicht keine Rolle mehr, ob auf die Geldschenkung oder die Immobilie als Schenkungsgegenstand abgestellt wird. Sollte der BFH die Entscheidung des FG Düsseldorf im Revisionsverfahren (Az.: II R 14/20) bestätigen, dürfte die mittelbare Grundstücksschenkung damit in zahlreichen Fallkonstellationen zwecklos werden. Attraktiv kann die mittelbare Grundstücksschenkung in diesem Fall wohl nur noch bei der Übertragung von zu Wohnzwecken vermieteter Grundstücke sein, da die Verschonungsregelungen für solche Immobilien (§ 13d ErbStG) immerhin einen Bewertungsabschlag von 10% ermöglichen. Anderenfalls sollte sorgfältig überlegt werden, ob die mittelbare Grundstücksschenkung im konkreten Fall tatsächlich vorteilhafter ist als eine Geldschenkung und ob es sich in Anbetracht dessen tatsächlich lohnt, die formalen Voraussetzungen einer mittelbaren Grundstücksschenkung zu erfüllen.