RA/StB Dr. Martin Liebernickel ist Partner bei POELLATH in Frankfurt/M. und RA Dr. Per-Eric Eulau ist Associate bei POELLATH in Berlin

Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 (BT-Drucks. 20/3879) enthält u.a. Änderungen im Bewertungsgesetz, die bei genauerer Betrachtung zu höheren Steuern bei Übertragungen von Immobilien führen können. Sowohl bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch bei der Grunderwerbsteuer kommt es bei Übertragungen von Immobilien für die Bemessungsgrundlage auf den Wert des Grundbesitzes an. Dieser steuerliche Immobilienwert ermittelt sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Eine Veränderung der Bewertungsparameter geht daher mit einer Anpassung der Steuerbelastung einher.

Geplante Änderungen im BewG könnten Immobilienbewertungen erhöhen

Den von der Bundesregierung vorgelegten Gesetzesentwurf hat der Bundestag am 14.10.2022 beraten und an den Finanzausschuss überwiesen. Es ist vorgesehen, dass die geänderten Vorschriften für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 zur Anwendung kommen sollen. Hintergrund der Änderungen ist die Anpassung der veralteten Bewertungsparameter an das aktuelle Marktniveau. Hierfür nutzt der Gesetzgeber die 2021 im Baurecht vorgenommenen Anpassungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, BGBl. I 2021 S. 2805), um auch die steuerliche Bewertung daran anzupassen. Die damit einhergehenden Werterhöhungen und potentiellen Mehrbelastungen haben sowohl in der Fachliteratur als auch in der Boulevardpresse der letzten Tage für Aufsehen gesorgt. Auf die Brisanz des Themas hat das BMF umgehend mit einer kurzen Stellungnahme vom 21.11.2022 [zum Zeitpunkt der Einstellung dieses Beitrags nicht mehr abrufbar] reagiert, um klarzustellen, dass es sich bei den Änderungen „nicht um eine steuererhöhende Maßnahme“ handele, sondern nur um Anpassungen an die Marktsituation, die ohnehin nur in wenigen Fällen zur Anwendung kämen. Hierbei dürfte es sich um eine etwas zu kurz geratene Verharmlosung des BMF handeln, denn in den meisten Fällen existieren gerade keine Vergleichswerte und in vielen Regionen Deutschlands haben die Gutachterausschüsse keine gesonderten Bewertungsparameter für die verschiedenen Gebäudeklassen veröffentlicht, sodass sich in all diesen Fällen die Neuregelungen werterhöhend bemerkbar machen werden. Im Folgenden werden die wichtigsten Änderungen des BewG, die zu einer höheren Immobilienbewertung führen könnten, zusammengefasst.

Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG-E)

Die steuerliche Wertermittlung erfolgt ganz überwiegend nach zwei Bewertungsverfahren: Für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke in der Regel nach dem Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG) und für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG). In beiden Bewertungsverfahren wird der Wert eines Gebäudes ins Verhältnis zu einer pauschal gesetzlich festgelegten Gesamtnutzungsdauer gesetzt. Hier implementiert der Gesetzgeber eine wesentliche Erhöhung der Immobilienbewertung, da die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre erhöht werden soll (Anlage 22 BewG-E). Dadurch erhöht sich auch die jeweilige Restnutzungsdauer einer Immobilie und ihr Wert steigt.

Anpassung und jährliche Indexierung der Bewirtschaftungskosten (Anlage 23 BewG-E)

Der Ertragswert einer Immobilie wird durch die dafür aufzubringenden Bewirtschaftungskosten gemindert. Der Gesetzgeber nimmt in der Gesetzesänderung Abstand von dem bisher geltenden pauschalen Ansatz und sieht nun vor, dass sich die Bewirtschaftungskosten aus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammensetzen. Die Bewertung bleibt zudem nicht mehr über Jahre gleich, sondern wird jährlich an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland angepasst. Dadurch wird die Bewertung präziser an der Entwicklung der Marktwerte ausgerichtet. Da damit nicht mehr auf teilweise veraltete Mittelwerte zurückgegriffen wird, könnte hieraus ebenfalls in manchen Fällen eine höhere Immobilienbewertung resultieren.

Senkung der Liegenschaftszinssätze

Neben der Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer ist die für die Immobilienbewertung relevanteste Änderung die Anpassung der Liegenschaftszinssätze an das Marktniveau (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG-E). Beim Liegenschaftszinssatz handelt es sich vereinfacht gesagt um eine Rentabilitätskennzahl, die für die Ermittlung weiterer Bewertungsgrößen und für das Gesamtergebnis maßgeblich ist. Ein hoher Liegenschaftszinssatz führt in der Regel zu einem niedrigeren Immobilienwert. In Ballungsräumen gibt es von den lokalen Gutachterausschüssen oftmals konkrete, an die Marktsituation angepasste Werte. Sollten jedoch keine Werte des Gutachterausschusses vorliegen, konnten in der Vergangenheit die im Vergleich recht hohen gesetzlich vorgegebenen pauschalierten Liegenschaftszinssätze angewendet werden. Der Gesetzgeber hat diesen Hebel erkannt und plant beispielsweise den Liegenschaftszinssatz für Mietwohngrundstücke von 5 % auf 3,5 % zu reduzieren. Im Einzelfall geht damit eine erhebliche Werterhöhung einher.

Einführung eines Regionalfaktors

Nach dem Regierungsentwurf soll im Sachwertverfahren ein geändertes Verfahren zur Ermittlung des Gebäudesachwerts, welches sich strukturell an die Ermittlung nach der ImmoWertV anlehnt, angewendet werden (§ 190 BewG-E). Der Gebäudesachwert soll nun durch Multiplikation der durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit einem neu eingeführten Regionalfaktor sowie dem Alterswertminderungsfaktor ermittelt werden. Der Regionalfaktor berücksichtigt den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau. Auch dies kann im Ergebnis je nach Lage der Immobilien zu Werterhöhungen führen.

Änderungen bei Erbbaurechten

Teilweise neu geregelt hat der Gesetzgeber die Bewertungsvorschriften für Erbbaurechtsfälle und für die weniger praxisrelevanten Fälle von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden. Ob die Änderungen im Vergleich zu höheren Bewertungen führen, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden.

Fazit

Die vorgesehenen Anpassungen der Bewertungsvorschriften durch das JStG 2022 führen insgesamt zu einer realitätsnäheren Immobilienbewertung und tragen damit auch der Vorgabe des BVerfG Rechnung, die Besteuerung von Immobilienübertragungen anhand von Verkehrswerten sicherzustellen. Dies geht mit einer höheren Steuerbelastung bei unentgeltlichen Übertragungen sowie bei grunderwerbsteuerbaren Anteilsübertragungen oder Umwandlungsvorgängen ab dem 01.01.2023 einher. Es ist zu erwarten, dass der Gesetzgeber die Änderungen noch in diesem Jahr verabschieden wird. Von den Änderungen im Ertragswert- und im Sachwertverfahren dürfte der Großteil der auf dem Markt vorhandenen Immobilien betroffen sein. Das Gesetz gewährt dem Steuerpflichtigen nach wie vor die Möglichkeit, einen geringeren Wert durch ein Gutachten nachzuweisen (§ 198 BewG), wobei die Finanzverwaltung hohe formelle und inhaltliche Anforderungen an ein solches Gutachten stellt. Der Gesetzgeber hatte hier letztes Jahr zumindest den Kreis der anerkannten Gutachter auch auf DIN-zertifizierte Gutachter erweitert. Wer also plant, zeitnah Immobilien zu übertragen, sollte vor dem Hintergrund der zu erwartenden Werterhöhungen ab dem 01.01.2023 prüfen, ob eine Umsetzung noch vor dem Jahreswechsel möglich ist.