RA Dr. Elisabeth Märker, Senior Associate bei POELLATH, Berlin

Wenn ein gewerbesteuerpflichtiges Unternehmen lediglich eigenes Grundvermögen verwaltet und nutzt, kann es den hieraus resultierenden Ertrag aus dem Gewerbeertrag herauskürzen und spart so die grundsätzlich hierauf anfallende Gewerbesteuer. Ab dem Erhebungszeitraum 2021 können Immobilienunternehmen neben der ausschließlichen Vermietung nunmehr im Rahmen eng gefasster Bagatell- bzw. Unschädlichkeitsgrenzen Mietnebenleistungen anbieten. Am 20.06.2022 haben die obersten Finanzbehörden der Länder hierzu gleichlautende Erlasse zu Anwendungsfragen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung vom 17.06.2022 veröffentlicht.

Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Auf Antrag kann ein Immobilienunternehmen statt der einfachen Grundstückskürzung (1,2% des Einheitswerts) die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG geltend machen. So kann ein gewerbliches Unternehmen, das ausschließlich eigenen Grundbesitz oder gleichzeitig Kapitalvermögen verwaltet und nutzt, den Gewerbeertrag aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes herauskürzen und muss hierauf keine Gewerbesteuer zahlen.

Unschädlichkeitsgrenzen für Mietnebenleistungen

Bisher wurde die erweiterte Kürzung schon beim Angebot geringfügiger Mietnebenleistungen (wie z.B. der Mitvermietung einzelnen Betriebsvorrichtungen) in Abrede gestellt. Seit dem Erhebungszeitraum 2021 stehen zwei Bagatellgrenzen zur Verfügung, in deren Anwendungsbereich Mietnebenleistungen zulässig und damit unschädlich für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung sind:

• 10 %-Grenze für Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien oder dem Betrieb von E-Ladestationen auf dem Grundbesitz; und
• 5 %-Grenze für Einnahmen aus Mietnebenleistungen (z.B. Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder mieterspezifische Bewachungsdienstleistungen).

Vergleichswert für die relativen Bagatellgrenzen sind jeweils die Einnahmen aus der Gebrauchsübermittlung des Grundbesitzes. Die Einnahmen aus den Nebenleistungen sind zwar selbst gewerbesteuerpflichtig, infizieren aber bei Einhaltung der Voraussetzungen nicht die reinen Immobilienerträge.

Voraussetzung der Bagatellgrenzen ist allerdings, dass die Einnahmen aus den vorgenannten Tätigkeiten separat erfasst und in der Gewerbesteuererklärung angegeben werden. Hierfür ist notwendig, dass der diesbezügliche Einnahmenanteil vom Mietzinsanteil separiert wird.

Die gleichlautenden Erlasse der Finanzverwaltung vom 17.06.2022

Nunmehr nimmt die Finanzverwaltung in den gleichlautenden Erlassen vom 17.06.2022 Stellung zu Ihrem Verständnis der vorgenannten Unschädlichkeitsgrenzen.

Folgende Kernaussagen sind besonders hervorzuheben:

• Die Veräußerung von Betriebsvorrichtungen ist nicht per se schädlich, unterfällt jedoch der 5 %-Grenze.
• Einnahmen aus der Vermietung fremden Grundbesitzes an Mieter unterfallen der 5 %-Grenze. Bei einer Vermietung fremden Grundbesitzes an Dritte bleibt es hingegen bei dem Risiko der Versagung der erweiterten Kürzung, wenn diese nicht als zwingend notwendiger Teil der wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung des eigenen Grundbesitzes qualifiziert und nur einen geringfügigen Umfang hat.
• Die Schwellenwerte sind im Organkreis je Organgesellschaft anzuwenden.
• Eine Stromlieferung aus einem Blockheizkraftwerk kann im Rahmen der 10 %-Grenze unschädlich sein, wenn die Lieferung des Stroms für den Betrieb von E-Ladesäulen erfolgt. Wird der Strom aus einem Blockheizkraftwerk unmittelbar an die Mieter des Objektes geliefert, kann die 5 %-Grenze Anwendung finden.
• Für die Berechnung der Schwellenwerte sind die gesamten Einnahmen des Steuerpflichtigen aus der Gebrauchsüberlassung des (gesamten) eigenen Grundbesitzes maßgeblich.
• Für die Ermittlung der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sollen die vereinbarten Mieten (Soll-Mieten) maßgeblich sein. Bei Leerstandszeiten in einem Erhebungszeitraum liegen keine vereinbarten Mieten vor. Hier sollen sich die verminderten Einnahmen unmittelbar auf die prozentualen Unschädlichkeitsgrenzen auswirken.

Fazit

Die finale Fassung des Erlasses beseitigt einige Unklarheiten in Bezug auf die Auslegung der neuen Unschädlichkeitsgrenzen. Seit Einführung der Bagatellgrenze besteht insbesondere mehr Rechtssicherheit bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Die Mitvermietung einer einzigen Betriebsvorrichtung ist nunmehr nicht mehr schädlich, insofern die hieraus resultierenden Einnahmen sich innerhalb der 5%-Grenze bewegen und separat erklärt und erfasst werden. Begrüßenswert ist außerdem, dass auch die Veräußerung der Betriebsvorrichtungen nicht per se schädlich ist, sondern von der 5 %-Grenze erfasst wird. In der Praxis dürfte die Veräußerung der Betriebsvorrichtungen häufig dennoch zur Versagung der erweiterten Kürzung führen, da die 5 %-Schwelle durch die Veräußerung regelmäßig betraglich überschritten sein wird. Ein sorgfältiges Monitoring der in einer Immobilie vorhandenen Betriebsvorrichtungen ist vor dem Hintergrund der 5%-Grenze zur Sicherstellung der Voraussetzungen der erweiterten Kürzung zu empfehlen.