RA/FAStR Oliver Holzinger, Chefredakteur DER BETRIEB, Düsseldorf

Ein unerwünschter gewerblicher Grundstückshandel liegt aus Steuersicht im Regelfall nur vor, wenn mindestens vier Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. In einem jetzt vom BFH entschiedenen Fall reichte hingegen die Veräußerung eines einzigen Gebäudes nach mehr als fünf Jahren, um den Vorgang der Gewerbesteuer zu unterwerfen.

Dem Grunde nach ist die Vermietung von Häusern und Wohnungen vermögensverwaltend, ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren löst kein Spekulationsgeschäft aus, auf die Mieteinkünfte fällt keine Gewerbesteuer an und der Vermieter muss keine Buchführung erstellen. Geht das Finanzamt beim privaten Hausbesitzer jedoch von einem gewerblichen Grundstückshandel, kommt es zur Gewerbesteuerpflicht und der Verkauf ist unabhängig von der Haltedauer zu versteuern. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet.

Mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren

Diese Einstufung liegt vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren (Zeitraum zwischen Errichtung oder Kauf und Veräußerung) verkauft werden. In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft. Unter diese Grenze fallen die einzelne Wohneinheit, also Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser. Größe und Umfang der Immobilie sind keine Kriterien. Daher gilt der Verkauf von vier Eigentumswohnungen als gewerblicher Grundstückshandel, nicht aber die Veräußerung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten.

Die so genannte Drei-Objekt-Grenze ist die wichtigste Abgrenzungsfrage zwischen privat und unternehmerisch. Im jetzt vom BFH entschiedenen Fall (Urteil vom 30. 9. 2010 – IV R 44/08, DB 2011 S. 1307) war die zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Grenze überschritten, obwohl der Kaufvertrag nur über einen ungeteilten Miteigentumsanteil an einem Grundstück abgeschlossen worden war und der Erwerb schon fünf Jahre und drei Monate zurücklag. Schädlich war, dass die Immobilie in derselben Verkaufsurkunde in 25 Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde. In einem solchen Fall entfaltet ein Hausbesitzer besondere Aktivitäten zur Erhöhung des Grundstückswerts in einem Zeitpunkt, zu dem die Immobilien aus seinem Vermögen ausscheiden sollen. Damit liegt eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht vor, betonten die Richter.

Planungsabsicht begründet Grundstückshandel

Zudem rechtfertigen es drei Monate Zeitüberschreitung nicht, einen Grundstückshandel zu verneinen, wenn vorher schon ein Entwurf des Kaufvertrags und Pläne zur Teilungserklärung vorlagen. Eine solche Tätigkeit ist regelmäßig nachhaltig, und entspricht dem Bild einer unternehmerischen Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr, auch wenn lediglich ein Grundstück an nur an einen Käufer übertragen wird.

Aus Steuersicht wäre es für den Immobilieneigentümer intelligenter gewesen, wenn er Verkauf und Aufteilung des Grundstücks in mehrere Einheiten in verschiedenen Urkunden geregelt hätte und dies zeitlich versetzt. Mit Blick auf die Drei-Objekt-Grenze müsste der Zeitraum zudem deutlicher überschritten werden, aus Sicherheitsgründen zumindest wohl sechs Monate.