John Büttner ist RA/FAStR, Alexander Flit ist wissenschaftlicher Mitarbeiter bei FPS Frankfurt/M.

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Bundesländer. Seit 2007 haben 14 von 16 Bundesländern den Grunderwerbsteuersatz von ursprünglich 3,5% auf bis zu 6,5% erhöht. Die Steuereinnahmen der Länder liegen demgemäß angesichts der teilweise starken Erhöhungen der Steuersätze in den vergangenen zehn Jahren auf einem historisch sehr hohen Niveau. Bei einem sogenannten Share-Deal kann der Anfall von Grunderwerbsteuer verhindert werden. Dabei werden zum Beispiel bei einer Grundbesitz haltenden Kapitalgesellschaft die Anteile durch mindestens zwei Käufer angeschafft. Wenn weniger als 95% von einem Käufer und mehr als 5% von einem weiteren Käufer erworben werden, fällt auf Basis der derzeit geltenden gesetzlichen Regelungen grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.

Wo liegt das Problem und was ist geplant?

Der hessische Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) schätzt, dass dem Staat durch diese Share-Deals jährlich mindestens eine Milliarde Euro entgehen. Aufgrund dessen berief er schon vor zwei Jahren eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister ein, um diese „Lücke“ zu schließen.

Die derzeitige Grundregelung sieht vor, dass

• ein Gesellschafterwechsel bei einer Personengesellschaft in Höhe von mindestens 95% innerhalb von fünf Jahren,
• der Erwerb oder die Vereinigung von mindestens 95% der Gesellschaftsanteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft in einer Hand, oder
• ein Rechtsvorgang, der zum Innehaben einer mindestens 95%-igen wirtschaftlichen Beteiligung an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft führt,

Grunderwerbsteuer auslöst. Soweit daher diese 95%-Grenze nicht erreicht wird, wird grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer ausgelöst.

Diesem, für den Fiskus offensichtlich unliebsamen Zustand, soll nun gemäß Beschluss der Finanzministerkonferenz vom 21.06.2018 kurz skizziert wie folgt begegnet werden:

1. Soweit die Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes eine Fünfjahresfrist vorsehen, soll diese auf 10 Jahre verlängert werden.
2. Die relevante Beteiligungshöhe soll bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95% auf mindestens 90% der Anteile abgesenkt werden.
3. Außerdem soll bei Kapitalgesellschaften mit inländischen Grundstücken ein Ergänzungstatbestand betreffend eines 90%-igen Gesellschafterwechsels innerhalb von 10 Jahren eingeführt werden.

Unklar ist derzeit noch, wie die zeitlichen Übergangsregelungen ausgestaltet werden und ab wann die ggf. kommende Neuregelung zu beachten bzw. anzuwenden ist. Vereinzelt wird befürchtet, dass der Vertrauensschutz in die bestehende Rechtslage bereits mit der Pressemitteilung am 21.06.2018 zerstört wurde. Aus verfassungsrechtlicher Sicht erscheint es aber wahrscheinlicher, dass erst das Vorliegen eines konkreten Gesetzentwurfs bzw. dessen Einbringung in den Bundestag oder den Bundesrat als Stichtag für die Anwendung einer Neuregelung in Frage kommt.

Welche Folgen können diese Reformbestrebungen haben?

Die Reformbestrebungen zielen offensichtlich auf eine (weitere) Erhöhung von Steuereinnahmen ab. Dass im Gegenzug eine Absenkung der Grunderwerbsteuersätze vorgenommen wird, ist derzeit nicht absehbar und im Übrigen auch Sache der Bundesländer. Denn diese legen die jeweiligen Grunderwerbsteuersätze seit September 2006 selbstständig fest.

Es ist jedoch zu vermuten, dass – wovon offensichtlich auch der hessische Finanzminister Dr. Thomas Schäfer ausgeht – die Zahl der Share-Deals durch die Reform zurückgehen und die Steuereinnahmen steigen werden.

Ungeachtet der verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die geplanten Neuregelungen bleibt auch abzuwarten, ob – wie offensichtlich angedacht – private Immobilienkäufer in Form einer Steuerentlastung profitieren. Sollte aber tatsächlich eine Entlastung erfolgen, ist zu vermuten, dass die Steuermehreinnahmen nicht vollständig als Steuerentlastung weitergegeben werden. Anderenfalls könnte doch – zumindest aus fiskalischer Sicht – der Status quo auch beibehalten werden.

Da eine bloße Umverteilung eher unwahrscheinlich ist, steht daher zu befürchten, dass höhere Kosten von z.B. Projektentwicklern an die Endabnehmer und Mieter weitergegeben werden und diese am Ende einer wirtschaftlichen Mehrbelastung gegenüberstehen.

Für institutionelle Investoren sind die Folgen eher absehbar. Eine Absenkung der Beteiligungsgrenzen wird sicherlich einige der mittelgroßen Käufer treffen und Transaktionen der Besteuerung unterwerfen. Insoweit wird auch der sog. Asset Deal sicherlich an Bedeutung gewinnen. Gleichwohl könnten professionelle bzw. institutionelle Investoren auch weiterhin die Grunderwerbsteuer vermeiden, wenn sie einen Partner hätten, der künftig mehr als zehn Prozent der entsprechenden Anteile halten würde.

Für den deutschen Immobilienmarkt dürften die Neuregelungen in der Gesamtschau eher nachteilig sein, da zum einen ein Share-Deal auch im internationalen Wettbewerb zum Standard gehört und zum anderen ein gängiges Instrument der Immobilienbranche ist. Auch im Hinblick auf die Grunderwerbsteuersätze gehört Deutschland mit durchschnittlich ca. 5,4% in Europa bereits zu den Spitzensteuerländern. Hingegen erhebt Österreich beispielsweise eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5%. Bei Durchführung einer Share-Deal-Transaktion beträgt die Grunderwerbsteuerbelastung in Österreich sogar nur 0,5%.

Offene Immobilienfonds könnten unter Umständen die Profiteure sein. Mit ihren fungiblen Anteilerwerbs- und Rückgabemöglichkeiten können Investoren in die Assetklasse Immobilien investieren, ohne direkt von der Grunderwerbsteuer betroffen zu sein. Für diejenigen, die den Erwerb eines Eigenheims planen oder Büroraum benötigen, wäre dies jedoch sicherlich die ungünstigste Alternative, einer wirtschaftlichen Mehrbelastung zu entkommen.