Schlagwort-Archive: Grundstücksverkauf

Zum Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstückslieferungen

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RA Cornelius L. Roth, Associate bei POELLATH, München

Nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG sind Umsätze, die unter das GrEStG fallen, umsatzsteuerfrei. Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann der Grundstücksverkäufer jedoch nach § 9 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 UStG verzichten, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erbracht wird. Nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG ist dieser Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung „nur in dem gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag“ möglich. Daraus ergibt sich nach Auffassung des BFH und der Finanzverwaltung, dass die (erstmalige) Ausübung der Umsatzsteueroption bereits im (ursprünglichen) notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag zu erfolgen hat (vgl. BFH vom 21.10.2015 – XI R 40/13; Abschn. 9 Abs. 9 Satz 2 UStAE). Eine nachträgliche Ausübung der Umsatzsteueroption ist nicht möglich. Die Finanzverwaltung ist jedoch – darüber hinaus – der Auffassung, dass auch der Widerruf der Umsatzsteueroption nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden, notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann. Dieser Auffassung ist der BFH nun in seinem Beschluss vom 02.07.2021 (XI R 22/19, DB 2021 S. 2606) – unter Aufgabe seiner bisheriger Rechtsprechung  – entgegengetreten. » weiterlesen

Ferienwohnungen werden doch zu eigenen Wohnzwecken genutzt – Verkauf der selbst genutzten Ferienwohnung bleibt steuerfrei

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RA Prof. Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg

Eigentümer von Ferien- und Zweitwohnungen mit Verkaufsabsichten können aufatmen. Die Veräußerung einer Immobilie, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, bleibt einkommensteuerfrei (BFH vom 27.06.2017 – IX R 37/16, DB 2017 S. 2461). Dies gilt auch, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird. Denn eine Wohnung wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken verwendet, wenn sie nur zeitweilig benutzt wird, sofern sie dem Eigentümer auch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Allerdings muss die Wohnung entweder zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden oder – falls dies nicht der Fall ist – zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren. » weiterlesen

Eigene Wohnzwecke ohne eigenes Wohnen? – Zur Steuerfreiheit privater Veräußerungsgeschäfte bei Überlassung einer Wohnung an Kinder

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RA Prof. Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg

RA Prof. Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg

Die Veräußerung von Immobilien im steuerlichen Privatvermögen ist als privates Veräußerungsgeschäft nur steuerpflichtig, wenn sie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach der Anschaffung der Immobilie erfolgt. Auch innerhalb dieser Zehnjahresfrist bleibt die Veräußerung steuerfrei, wenn der Veräußerer die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Eine Immobilie dient eigenen Wohnzwecken, wenn sie vom Veräußerer selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Eine eigene Wohnnutzung liegt daher grundsätzlich nicht mehr vor, wenn der Veräußerer die Wohnung Familienangehörigen unentgeltlich zur Nutzung überlässt, ohne selbst darin zu wohnen. Typische Fälle sind die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an erwachsene Kinder, die allein darin wohnen, oder an minderjährige Kinder, die nach der Trennung des Veräußerers von dem anderen Elternteil nur mit diesem in der Wohnung verbleiben. » weiterlesen

Von Weinkellern, Gartenpavillons und anderen Wohnzwecken: zur Steuerfreiheit privater Immobiliengeschäfte

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RA Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg

RA Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg

Die Veräußerung von Immobilien im steuerlichen Privatvermögen ist nur steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung der Immobilie erfolgt. Diese Frist wurde im Jahr 1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert, die Steuerpflicht somit ausgedehnt. Steuerfrei bleibt aber auch innerhalb der Zehnjahresfrist der Verkauf einer Immobilie, die der Steuerpflichtige zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Für diese Steuerbefreiung kennt das Gesetz zwei Alternativen: Entweder hat der Steuerpflichtige die Immobilie im Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (unabhängig von der Dauer der Nutzung). Oder der Steuerpflichtige hat die Immobilie zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Mit dieser Ausnahme will der Gesetzgeber notwendige, insbesondere beruflich bedingte Wohnsitzwechsel nicht aus steuerlichen Gründen behindern. Was den Steuerpflichtigen tatsächlich zum Verkauf bewegt, bleibt dagegen unerheblich. » weiterlesen

Nämlich oder nicht nämlich? – Zum Erfordernis der wirtschaftlichen Identität bei privaten Veräußerungsgeschäften

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RA Dr. Gerhard Specker, Counsel bei P+P Pöllath + Partners, Berlin

RA Dr. Gerhard Specker, Counsel bei P+P Pöllath + Partners, Berlin

Die Veräußerung von Immobilien, die im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden, ist bekanntlich nur steuerpflichtig, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung der Immobilie erfolgt. Solche privaten Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken erfolgen häufig im Anschluss an einen Erbfall. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erbfall nicht neu zu laufen, vielmehr wird dem oder den Erben die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet. Auch eine Erbengemeinschaft kann daher eine Immobilie im Privatvermögen steuerfrei verkaufen, wenn seit der Anschaffung durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind. Kommt es jedoch zu weiteren Übertragungen zwischen den Erben bzw. unter Beteiligung Dritter, kann darin ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft liegen.

Die jüngste Entscheidung des BFH zu privaten Veräußerungsgeschäften mit Grundstücken (Urteil vom 12. 6. 2013 – IX R 31/12, DB0610202) zeigt einmal mehr, dass auch ein scheinbar einfach gelagerter Sachverhalt die Beteiligten vor erhebliche Schwierigkeiten stellen kann. Für die zutreffende Beurteilung muss genau geprüft werden, welcher Teil der Immobilie (Grund und Boden bzw. Gebäude oder jeweils Teile davon) von welchem Beteiligten zu welchem Wert angeschafft bzw. veräußert wurde. » weiterlesen