{"id":10070,"date":"2022-05-11T11:42:42","date_gmt":"2022-05-11T09:42:42","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=10070"},"modified":"2022-05-11T19:16:32","modified_gmt":"2022-05-11T17:16:32","slug":"zum-widerruf-des-verzichts-auf-die-umsatzsteuerbefreiung-bei-grundstueckslieferungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2022\/05\/11\/zum-widerruf-des-verzichts-auf-die-umsatzsteuerbefreiung-bei-grundstueckslieferungen\/","title":{"rendered":"Zum Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung bei Grundst\u00fcckslieferungen"},"content":{"rendered":"
\"\"

RA Cornelius L. Roth, Associate bei POELLATH, M\u00fcnchen<\/p><\/div>\n

Nach \u00a7 4 Nr. 9 Buchst. a UStG sind Ums\u00e4tze, die unter das GrEStG fallen, umsatzsteuerfrei. Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann der Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer jedoch nach \u00a7 9 Abs.\u00a01, Abs. 3 Satz 2 UStG verzichten, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer f\u00fcr dessen Unternehmen erbracht wird. Nach dem Wortlaut des \u00a7 9 Abs. 3 Satz 2 UStG ist dieser Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung \u201enur in dem gem\u00e4\u00df \u00a7 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag\u201c m\u00f6glich. Daraus ergibt sich nach Auffassung des BFH und der Finanzverwaltung, dass die (erstmalige) Aus\u00fcbung der Umsatzsteueroption bereits im (urspr\u00fcnglichen) notariell beurkundeten Grundst\u00fcckskaufvertrag zu erfolgen hat (vgl. BFH vom 21.10.2015 \u2013 XI R 40\/13; Abschn. 9 Abs. 9 Satz 2 UStAE). Eine nachtr\u00e4gliche Aus\u00fcbung der Umsatzsteueroption ist nicht m\u00f6glich. Die Finanzverwaltung ist jedoch \u2013 dar\u00fcber hinaus \u2013 der Auffassung, dass auch der Widerruf der Umsatzsteueroption nur in dem dieser Grundst\u00fcckslieferung zugrunde liegenden, notariell zu beurkundenden Vertrag erkl\u00e4rt werden kann. Dieser Auffassung ist der BFH nun in seinem Beschluss vom 02.07.2021 (XI R 22\/19, DB 2021 S.\u00a02606<\/a>) \u2013 unter Aufgabe seiner bisheriger Rechtsprechung \u00a0– entgegengetreten.<\/p>\n

Sachverhalt<\/strong><\/p>\n

Der Entscheidung des BFH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der K\u00e4ufer erwarb mit notariell beurkundetem Grundst\u00fcckskaufvertrag im Jahr 2009 ein Grundst\u00fcck mit einem sanierungsbed\u00fcrftigen Geb\u00e4ude, um dieses zu sanieren und umsatzsteuerpflichtig weiterzuverkaufen. In dem notariell beurkundeten Grundst\u00fcckskaufvertrag verzichtete der Verk\u00e4ufer auf die Umsatzsteuerbefreiung f\u00fcr Grundst\u00fcckslieferungen nach \u00a7 4 Nr. 9 Buchst. a UStG und optierte damit vollst\u00e4ndig zur Umsatzsteuer. Im Jahr 2011 ver\u00e4u\u00dferte der K\u00e4ufer eine Teilfl\u00e4che des Grundst\u00fccks mit dem sanierungsbed\u00fcrftigen Geb\u00e4ude – ohne auf die Umsatzsteuerbefreiung nach \u00a7 4 Nr. 9 Buchst. a UstG zu verzichten. Mit notariellem Vertrag (\u201e\u00c4nderung eines Grundst\u00fcckskaufvertrags\u201c) vereinbarten der K\u00e4ufer und der Verk\u00e4ufer im Jahr 2012 die (vollumf\u00e4ngliche) R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des im Grundst\u00fcckskaufvertrag aus dem Jahr 2009 erkl\u00e4rten Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung.<\/p>\n

Das zust\u00e4ndige Finanzamt war dabei der Auffassung, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Grundst\u00fcckslieferung nur in dem zugrunde liegenden notariell beurkundeten Grundst\u00fcckskaufvertrag erkl\u00e4rt werden k\u00f6nne. Dies gelte auch f\u00fcr die R\u00fcckg\u00e4ngigmachung eines solchen Verzichts.<\/p>\n

Entscheidung des BFH<\/strong><\/p>\n

Der BFH ist dieser Auffassung der Finanzverwaltung in seiner Entscheidung nunmehr ausdr\u00fccklich entgegengetreten und hat entschieden, dass der Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung nicht innerhalb des notariell beurkundeten Grundst\u00fcckskaufvertrags erfolgen muss:<\/p>\n

Der Wortlaut des \u00a7 9 Abs. 3 Satz 2 UStG betreffe nicht den Widerruf, sondern nur den auf die Umsatzsteuerbefreiung (formal und auch zeitlich) begrenzten Verzicht. Denn w\u00fcrde das Recht zum Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung gleichzeitig mit dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ausge\u00fcbt werden m\u00fcssen, w\u00e4re der Widerruf des Verzichts faktisch ausgeschlossen. Au\u00dferdem stehe der Zweck der Vorschrift des \u00a7 9 Abs. 3 Satz 2 UStG einem solchen Verst\u00e4ndnis nicht entgegen. Die Regelung solle n\u00e4mlich den Leistungsempf\u00e4nger vor einem nachtr\u00e4glichen Verzicht des Leistungserbringers auf die Umsatzsteuerbefreiung sch\u00fctzen, um eine nachtr\u00e4gliche Steuerschuld des Leistungsempf\u00e4ngers zu verhindern. Der Widerruf der Option f\u00fchre dagegen zu einer Umsatzsteuerbefreiung und damit nicht zu einer Belastung des Leistungsempf\u00e4ngers. Au\u00dferdem best\u00fcnde durch den Widerruf kein Risiko von Steuerausf\u00e4llen f\u00fcr den Fiskus, da nicht nur die Steuerlast beim Leistungsempf\u00e4nger wegfiele, sondern ggf. gleichzeitig auch sein Recht zum entsprechenden Vorsteuerabzug. In zeitlicher Hinsicht sei der Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung solange m\u00f6glich, wie die Steuerfestsetzung f\u00fcr das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder aufgrund des Vorbehalts der Nachpr\u00fcfung noch nach \u00a7 164 AO \u00e4nderbar ist. Dabei sei auf die Steuerfestsetzung des K\u00e4ufers abzustellen, weil dieser im Falle der Grundst\u00fcckslieferung wegen der Umkehr der Steuerschuldnerschaft (vgl. \u00a7 13b Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 5 Satz 1 UStG) Schuldner der Umsatzsteuer ist. Der Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung wirke dann auf das Jahr der Ausf\u00fchrung des Umsatzes zur\u00fcck.<\/p>\n

Folgen f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>\n

In der Praxis wird diese Entscheidung des BFH begr\u00fc\u00dft (vgl. hierzu ausf\u00fchrlich Gerhards\/Seibt-Pfitzner<\/em>, DStR 2022 S.\u00a077 ff.). W\u00e4hrend ein Immobilien-Projektentwickler bislang eine Vorhersage zur zuk\u00fcnftigen umsatzsteuerlichen Situation in Bezug auf das Grundst\u00fcck bzw. dessen Mieter treffen musste, kann aufgrund der vorliegenden Entscheidung des BFH nun flexibel auf \u00c4nderungen in der Mieterschaft hinsichtlich der Umsatzsteuer \u2013 unter Vermeidung von Vorsteuersch\u00e4den \u2013 reagiert werden. Springt etwa ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter im Laufe der Projektentwicklung ab und kann kein (umsatzsteuerpflichtiger) Ersatz gefunden werden, besteht nun die M\u00f6glichkeit eines (teilweisen) Widerrufs des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung (vgl. Gerhards\/Seibt-Pfitzner<\/em>, DStR 2022 S.\u00a078).<\/p>\n

Die Praxis wird durch die Entscheidung des BFH allerdings auch vor neue Herausforderungen gestellt sowie mit neuen Unklarheiten konfrontiert (vgl. hierzu ausf\u00fchrlich Gerhards\/Seibt-Pfitzner<\/em>, DStR 2022 S.\u00a077 ff.). So gilt es nun die Frist des Widerrufs nicht zu verpassen, welche regelm\u00e4\u00dfig mit dem Wegfall des Vorbehalts der Nachpr\u00fcfung i.S.d. \u00a7 164 AO endet. Der Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung kann jederzeit aufgehoben werden und entf\u00e4llt, wenn Festsetzungsverj\u00e4hrung eintritt. Au\u00dferdem ist ein Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung gem. \u00a7 164 Abs. 3 Satz 3 AO nicht mehr m\u00f6glich, wenn sich nach einer Au\u00dfenpr\u00fcfung keine \u00c4nderungen gegen\u00fcber der Steuerfestsetzung unter Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung ergeben. Im Einzelfall kann \u00fcberdies gepr\u00fcft werden, ob ein Einspruch sinnvoll ist, um das \u201eFenster zur Widerrufsaus\u00fcbung\u201c offenzuhalten (vgl. Gerhards\/Seibt-Pfitzner<\/em>, DStR 2022 S.\u00a079). Au\u00dferdem ist die Form des Widerrufs unklar, da der BFH hierzu mangels Entscheidungserheblichkeit keine Stellung nehmen musste. Aus der vorinstanzlichen Entscheidung des FG Baden-W\u00fcrttemberg folgt nach Auffassung von Gerhads\/Seibt-Pfitzner<\/em>, dass es f\u00fcr den Widerruf einer \u201eReaktion beider Parteien\u201c bed\u00fcrfe; eine einseitige Erkl\u00e4rung des Leistungserbringers (=Verk\u00e4ufer) reiche nicht aus (vgl. Gerhards\/Seibt-Pfitzner<\/em>, DStR 2022 S.\u00a080). In der Literatur wird teilweise vertreten, dass der Widerruf der Umsatzsteueroption im Rahmen einer notariell beurkundeten Vertrags\u00e4nderung zu erfolgen habe (vgl. Sch\u00fcler-T\u00e4sch<\/em>, in: S\u00f6lsch\/Ringleb, UStG, \u00a7 9 Rz. 179) und zum Teil wird das Erfordernis einer notariellen Beurkundung abgelehnt (vgl. Wenzel<\/em>, in: Rau\/D\u00fcrrw\u00e4chter, UStG, \u00a7 9 Rz. 130). Bis zu einer Konkretisierung diesbez\u00fcglich durch Rechtsprechung und\/oder Finanzverwaltung bleibt den Parteien des Grundst\u00fcckskaufvertrages vor dem Hintergrund mangelnder Rechtssicherheit nichts anderes \u00fcbrig, als einen notariell beurkundeten Vertrag \u00fcber den Widerruf des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung nach \u00a7 4 Nr. 9 Buchst. a UStG abschlie\u00dfen (so \u00fcberzeugend Gerhards\/Seibt-Pfitzner<\/em>, DStR 2022 S.\u00a080).<\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

Die Entscheidung des BFH, einen Widerruf der Umsatzsteueroption auch zeitlich nach dem Abschluss des notariell beurkundeten Grundst\u00fcckskaufvertrags zuzulassen, \u00fcberzeugt. Eine gegenteilige Auffassung w\u00fcrde gegen den Wortlaut des \u00a7 9 Abs. 3 Satz 2 UStG und dessen Sinn und Zweck versto\u00dfen. Nichtsdestotrotz ergeben sich aufgrund der Entscheidung neue Herausforderungen und Unklarheiten f\u00fcr die Praxis. Es bleibt au\u00dferdem abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf die Entscheidung des BFH reagiert, da die (derzeitige) Auffassung der Finanzverwaltung, wonach die R\u00fccknahme des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung nur in dem (urspr\u00fcnglichen) notariell zu beurkundenden Grundst\u00fcckskaufvertrag erkl\u00e4rt werden kann, im kompletten Widerspruch zu der vorliegenden Entscheidung des BFH steht.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nach \u00a7 4 Nr. 9 Buchst. a UStG sind Ums\u00e4tze, die unter das GrEStG fallen, umsatzsteuerfrei. Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann der Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer jedoch nach \u00a7 9 Abs.\u00a01, Abs. 3 Satz 2 UStG verzichten, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer … Weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":304378,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2241,60312],"tags":[44849,30698,2579,2409,21886,60314],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10070"}],"collection":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/users\/304378"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10070"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10070\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10073,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10070\/revisions\/10073"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10070"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10070"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10070"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}