{"id":10241,"date":"2022-11-15T13:12:31","date_gmt":"2022-11-15T11:12:31","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=10241"},"modified":"2022-11-15T13:12:31","modified_gmt":"2022-11-15T11:12:31","slug":"neuigkeiten-zum-vorsteuerschluessel-bei-gemischt-genutzten-immobilien-der-umsatzschluessel-auf-der-ueberholspur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2022\/11\/15\/neuigkeiten-zum-vorsteuerschluessel-bei-gemischt-genutzten-immobilien-der-umsatzschluessel-auf-der-ueberholspur\/","title":{"rendered":"Neuigkeiten zum Vorsteuerschl\u00fcssel bei gemischt genutzten Immobilien \u2013 der Umsatzschl\u00fcssel auf der \u00dcberholspur?"},"content":{"rendered":"
\"\"<\/a>

RA Dr. Elisabeth M\u00e4rker, Senior Associate bei POELLATH, Berlin<\/p><\/div>\n

Das BMF hat am 20.10.2022 ein neues Schreiben zur Aufteilung des Vorsteuerschl\u00fcssels bei gemischt genutzten Immobilien<\/a> ver\u00f6ffentlicht. Hierbei geht es insbesondere um die Abgrenzung der Anwendungsbereiche von Fl\u00e4chen- und Umsatzschl\u00fcssel. Das BMF \u00e4u\u00dfert sich au\u00dferdem zur Behandlung von Tiefgaragenstellpl\u00e4tzen und Fotovoltaikanlagen.<\/p>\n

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Ausgangsbeispiel<\/strong><\/p>\n

Angenommen das Treppenhaus eines vermieteten Wohn- und Gesch\u00e4ftshauses wird mit einem neuen Anstrich versehen. In welcher H\u00f6he kann der Eigent\u00fcmer des Objektes die (anteilige) Erstattung der an den Maler entrichteten Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs verlangen?<\/p>\n

Werden Eingangsleistungen wie im Eingangsbeispiel f\u00fcr eine gemischt genutzte Immobilie bezogen, muss der Unternehmer die Vorsteuer in einen abzugsf\u00e4higen und einen nicht abzugsf\u00e4higen Teil zerlegen. Eine Ausnahme hiervon besteht hingegen, wenn sich die Eingangsleistungen einzelnen Nutzungseinheiten direkt zuordnen lassen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn anstelle des Treppenhauses aus dem Eingangsbeispiel eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Gewerbeeinheit auf Kosten und Rechnung des Vermieters angestrichen wird. Eine direkte Zuordnung der Vorsteuer findet aber nicht bez\u00fcglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie statt. Hierbei wird die Immobilie umsatzsteuerlich als ein Ganzes behandelt.<\/p>\n

Nicht abziehbar ist der Teil der Vorsteuer, der zu den vorsteuersch\u00e4dlichen Ums\u00e4tzen geh\u00f6rt. Aber welcher Teil der Vorsteuer aus dem Treppenhausanstrich geh\u00f6rt zu den Ums\u00e4tzen, die beispielsweise aus der vorsteuersch\u00e4dlichen Wohnungsvermietung resultieren? Gem\u00e4\u00df \u00a7 15 Abs. 4 UStG muss diese Zuordnung im Rahmen einer \u201esachgerechten Sch\u00e4tzung\u201c erfolgen. Hierbei ist nach der gesetzlichen Regelung eine Zuordnung nach dem Verh\u00e4ltnis der Ums\u00e4tze aus den verschiedenen Nutzungen nur subsidi\u00e4r zul\u00e4ssig. Am 20.10.2022 wurde ein neues BMF-Schreiben<\/a> zur Berechnung des Vorsteuerschl\u00fcssels f\u00fcr gemischt genutzte Immobilien ver\u00f6ffentlicht, das sich mit dem Vorgang der vorgenannten \u201esachgerechten Sch\u00e4tzung\u201c besch\u00e4ftigt. Eines der Hauptthemen ist das Verh\u00e4ltnis von Umsatz- und Fl\u00e4chenschl\u00fcssel zur Ermittlung der nichtabzugsf\u00e4higen Vorsteuer.<\/p>\n

Anwendungsbereich des Umsatzschl\u00fcssels<\/strong><\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich erfolgt die Vorsteueraufteilung nur subsidi\u00e4r nach dem Umsatzschl\u00fcssel des Unternehmers. Vorrangig ist auch nach dem neuen BMF-Schreiben vom 20.10.2022 weiterhin der Fl\u00e4chenschl\u00fcssel des Objektes zu verwenden, da dieser regelm\u00e4\u00dfig die pr\u00e4zisere Aufteilungsmethode gegen\u00fcber dem Gesamtumsatzschl\u00fcssel darstelle. Infolgedessen kann man die Vorsteuer auf den Treppenhausanstrich nach dem Verh\u00e4ltnis der umsatzsteuerpflichtig vermieteten Fl\u00e4chen zu den vorsteuerabzugssch\u00e4dlich genutzten Fl\u00e4chen (z.B. Wohnungen) ermitteln. Die gew\u00e4hlte Aufteilungsmethode muss hierf\u00fcr nicht die pr\u00e4ziseste, sondern lediglich eine<\/em> sachgerechte Methode sein. Die Beweislast f\u00fcr eine pr\u00e4zisere Aufteilung nach dem Umsatzschl\u00fcssel obliegt der Finanzverwaltung.<\/p>\n

Die Anwendung eines objektbezogenen Umsatzschl\u00fcssels hingegen soll nach dem neuen BMF-Schreiben im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 07.05.2014 \u2013 V R 1\/10, BFH\/NV 2014 S.\u00a01177; vom 03.07.2014 \u2013 V R 2\/10, BFH\/NV 2014 S.\u00a01699) per se nicht in Betracht kommen (zu Fotovoltaikanlagen siehe weiter unten). Eine Anwendung soll (nur) dann geboten sein, wenn die Ausstattung (Dicke der Decken\/W\u00e4nde, Innenausstattung) der unterschiedlich genutzten R\u00e4ume erheblich voneinander abweicht. Das Verh\u00e4ltnis der Ums\u00e4tze zwischen vorsteuerabzugssch\u00e4dlich und vorsteuerabzugsunsch\u00e4dlich genutzten Fl\u00e4chen w\u00e4re im Eingangsbeispiel dementsprechend nur dann ma\u00dfgeblich, wenn die Ausstattung zwischen den beiden Fl\u00e4chengruppen erheblich voneinander abweichen w\u00fcrde. Das k\u00f6nnte z.B. dann der Fall sein, wenn die Gewerbefl\u00e4chen vermieterseitig schlicht und mit einfachen Baumaterialien ausgestattet sind, wohingegen die Wohnungen luxuri\u00f6s ausgestattet wurden.<\/p>\n

Die Berechnung des Fl\u00e4chenschl\u00fcssels<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr die Fl\u00e4chenberechnung bei der Verwendung des Fl\u00e4chenschl\u00fcssels sollen nach dem neuen BMF-Schreiben alle Grundfl\u00e4chen (z.B. inkl. Keller, Tiefgarage, Lagerr\u00e4umen) heranzuziehen sein. Statt der Nutzung der Grundfl\u00e4chen soll allerdings eine abweichende Methode zur Fl\u00e4chenberechnung (z.B. nach DIN 277 oder Wohnfl\u00e4chenverordnung) zul\u00e4ssig sein, wenn diese f\u00fcr das gesamte Geb\u00e4ude einheitlich genutzt wird. Hier muss penibel darauf geachtet werden, dass f\u00fcr alle Mietfl\u00e4chen eines Objektes auch tats\u00e4chlich die gleiche Berechnungsmethode genutzt wird.<\/p>\n

Tiefgaragen sind in den Fl\u00e4chenschl\u00fcssel einzubeziehen<\/strong><\/p>\n

Nach Tz. 16 des BMF-Schreibens sind f\u00fcr die Fl\u00e4chenberechnung beim Fl\u00e4chenschl\u00fcssel grunds\u00e4tzlich die Grundfl\u00e4chen aller R\u00e4ume anzusetzen, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbefl\u00e4chen handelt. Der hierzu vorhandene Klammerzusatz nennt ausdr\u00fccklich die Tiefgarage als in die Berechnung einzubeziehende Fl\u00e4che. Au\u00dfenstellpl\u00e4tze sind hingegen im Einklang mit der Rechtsprechung des BFH nicht einzubeziehen, da diese nicht Teil des Geb\u00e4udes sind.<\/p>\n

Ausblick<\/strong><\/p>\n

Das neue BMF-Schreiben greift die Abgrenzung des BFH zwischen Fl\u00e4chen- und Umsatzschl\u00fcssel auf. Ein Vorrang des Umsatzschl\u00fcssels k\u00f6nnte sich z.B. in Bezug auf die Aussagen zur Nutzung von Dachfl\u00e4chen f\u00fcr Fotovoltaikanlagen ergeben. Hier sollen die Dachfl\u00e4chen nach Ansicht der Finanzverwaltung ggf. im Rahmen des Umsatzschl\u00fcssels einzubeziehen sein. In einem zweiten Schritt soll sodann der Fl\u00e4chenschl\u00fcssel f\u00fcr die vermieteten Fl\u00e4chen des Geb\u00e4udes angewendet werden.<\/p>\n

Positiv hervorzuheben ist, dass verschiedene Methoden zur Fl\u00e4chenberechnung beim Fl\u00e4chenschl\u00fcssel zul\u00e4ssig sind, insofern sie einheitlich verwendet werden. Dies schafft Flexibilit\u00e4t und Anwendungssicherheit. Auch die Klarstellung zur Behandlung von Tiefgaragenfl\u00e4chen ist zu begr\u00fc\u00dfen, wenngleich die Einbeziehung in der Praxis schon seit Jahren vorgenommen wird.<\/p>\n

Es wird sich zeigen, wie die Finanzverwaltung die Grunds\u00e4tze des neuen BMF-Schreibens in der Praxis anwendet. Spannend ist vor allem, ab welcher Schwelle unterschiedlicher Ausstattung die Finanzverwaltung von einer erheblichen Abweichung und damit dem Vorrang des Umsatzschl\u00fcssels ausgehen wird. Die Grunds\u00e4tze des neuen BMF-Schreibens sind in allen noch offenen F\u00e4llen anzuwenden. Vertrauensschutzregelungen wurden nur f\u00fcr bestimmte Fallgruppen aufgenommen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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