{"id":10303,"date":"2023-01-10T15:30:42","date_gmt":"2023-01-10T13:30:42","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=10303"},"modified":"2023-01-10T15:49:02","modified_gmt":"2023-01-10T13:49:02","slug":"lebenszyklus-einer-gewerbeimmobilie-im-steuerrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2023\/01\/10\/lebenszyklus-einer-gewerbeimmobilie-im-steuerrecht\/","title":{"rendered":"Lebenszyklus einer Gewerbeimmobilie im Steuerrecht \u2013 vom Erwerb \u00fcber die Vermietung bis zum Verkauf"},"content":{"rendered":"
\"\"<\/a>

StB Dr. Anders Kraft, Partner, und StBin Dr. Susanne Knoch, Counsel bei Ashurst in Frankfurt\/M.<\/p><\/div>\n

Der Markt f\u00fcr Gewerbeimmobilien boomt seit geraumer Zeit. Die Motive zum Erwerb einer Gewerbeimmobilie sind unterschiedlich. Investoren sind entweder an einer stabilen langfristigen Investition interessiert, die laufende und nahezu gleichbleibende Ertr\u00e4ge abwirft, oder aber setzen auf die Wertsteigerung, die bei einem sp\u00e4teren Verkauf, dem sogenannten Exit, realisiert werden kann. Eine wesentliche Rolle spielen unabh\u00e4ngig davon die steuerlichen Rahmenbedingungen, die bereits beim Erwerb, aber auch \u00fcber die Haltedauer bis zum Verkauf ma\u00dfgeblich auf die Wirtschaftlichkeit des Investment Einfluss nehmen.<\/p>\n

Erwerb<\/strong><\/p>\n

Grunderwerbsteuer: <\/strong>Zun\u00e4chst gibt es grunds\u00e4tzlich zwei M\u00f6glichkeiten, eine Gewerbeimmobilie zu erwerben. Entweder wird die Immobilie selbst erworben (Asset Deal) oder aber die Gesellschaft, die Eigent\u00fcmerin der Immobilie ist (Share Deal). In der Vergangenheit war die Grunderwerbsteuer ein wesentlicher Treiber f\u00fcr einen Share Deal. Im Gegensatz zum Share Deal entsteht beim Asset Deal stets Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von (je nach Bundesland) 3,5 % bis 6,5% des Kaufpreises. Beim Share Deal konnte die Grunderwerbsteuer in der Vergangenheit dadurch vermieden werden, dass die Gesellschaft durch mehrere Erwerber erworben wurde, von denen keiner die ma\u00dfgebliche Beteiligungsschwelle (damals 95%) erreichte. Dieser, zum Teil gegen\u00fcber privaten Grundst\u00fcckserwerbern als ungerecht empfundenen M\u00f6glichkeit ist der Gesetzgeber im vergangenen Jahr begegnet, so dass es nunmehr schwerer ist, durch gezielte Strukturen die Grunderwerbsteuer beim Share Deal zu vermeiden. Der Frage, ob die Gewerbeimmobilie im Rahmen eines Share oder Asset Deals erworben werden soll, kommt f\u00fcr grunderwerbsteuerliche Zwecke daher nunmehr weitaus geringere Bedeutung zu als in der Vergangenheit.<\/p>\n

Umsatzsteuer: <\/strong>Der Erwerb einer Immobilie ist f\u00fcr den Erwerber in der Regel in umsatzsteuerlicher Hinsicht ein Nullsummenspiel. Entweder entsteht keine Umsatzsteuer, weil es sich um eine sog. Gesch\u00e4ftsver\u00e4u\u00dferung im Ganzen handelt, weil der Erwerber die Vermietung durch den Ver\u00e4u\u00dferer fortf\u00fchrt (was z.B. beim sale and lease back nicht der Fall ist), oder der Erwerber, der die Umsatzsteuer selbst direkt an das Finanzamt zu begleichen hat, kann diese direkt mit der (i.d.R. gleich hohen) Vorsteuer verrechnen (sog.Reverse-Charge-Verfahren), so dass keine Zahllast entsteht.<\/p>\n

Laufende Besteuerung<\/strong><\/p>\n

Umsatzsteuer: <\/strong>Gewerbeimmobilien werden in der Regel umsatzsteuerpflichtig vermietet. Der Vermieter stellt die Miete zuz\u00fcglich Umsatzsteuer in Rechnung und kann im Gegenzug f\u00fcr s\u00e4mtliche Kosten, die ihm im Zusammenhang mit der Immobile entstehen, die Vorsteuer abziehen. Dies betrifft sowohl die laufenden Kosten als auch den Erwerb, die Instandhaltung, die Renovierung oder den Ausbau.<\/p>\n

Dieses System ger\u00e4t ins Wanken, wenn die entsprechende Gewerbeimmobilie zum Teil nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet ist, weil die Mieter ihrerseits nicht umsatzsteuerpflichtig sind, wie z.B. Banken, Versicherungen, \u00c4rzte oder \u00f6ffentliche Einrichtungen. In diesem Fall entstehen dem Erwerber durch die nicht-abziehbare Vorsteuer echte Kosten, was im Business Plan entsprechend zu ber\u00fccksichtigen ist.<\/p>\n

Gewerbesteuer: <\/strong>In steuerlicher Hinsicht ist vor allem die Gewerbesteuer ein entscheidender Kostenfaktor. Sie betr\u00e4gt bis zu 15% und ist sowohl bei der laufenden Vermietung als auch beim Verkauf der Immobilie von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Werden Gewerbeimmobilien durch inl\u00e4ndische Gesellschaften gehalten, sind s\u00e4mtliche Gewinne in der Regel gewerbesteuerpflichtig und nur dann im Ergebnis gewerbesteuerfrei, wenn die sogenannte erweiterte gewerbesteuerliche K\u00fcrzung greift, wenn die Gesellschaft also ausschlie\u00dflich eigene Immobilien h\u00e4lt und verwaltet. Bei einer reinen Immobiliengesellschaft d\u00fcrfte das auf den ersten Blick zutreffen. Allerdings kann auch hier die Mitvermietung von Gegenst\u00e4nden, die dem Betrieb des speziellen Mieters dienen (z.B. Lastenaufz\u00fcge, Laderampen aber auch besonders ausgestaltete R\u00e4umlichkeiten, wie z.B. Tresorr\u00e4ume) die Gewerbesteuerfreiheit gef\u00e4hrden. Diesem Risiko ist der Gesetzgeber k\u00fcrzlich zwar begegnet, indem er eine Bagatellgrenze eingef\u00fchrt hat. Nichts desto trotz bedarf es weiterhin der Identifizierung von Betriebsvorrichtung beim Ankauf einer Gewerbeimmobilie und ggf. deren Separierung in einer eigenen Gesellschaft. Sch\u00e4dlich f\u00fcr die erweiterte K\u00fcrzung k\u00f6nnen dar\u00fcber hinaus auch Dienstleistungen sein, die der Vermieter im Rahmen der Vermietung erbringt und die das Ma\u00df der \u00fcblichen Vermieterleistungen \u00fcbersteigen sowie der gewerbliche Grundst\u00fcckshandel (siehe dazu unten).<\/p>\n

Vor dem Hintergrund dieser Unsicherheiten erwerben Investoren oftmals Immobilien durch ausl\u00e4ndische Gesellschaften oder verlegen deutsche Gesellschaften, die sie erworben haben, ins Ausland. Ausl\u00e4ndische Gesellschaften sind grunds\u00e4tzlich nicht gewerbesteuerpflichtig. Zwar kann auch diese unter bestimmten Umst\u00e4nden eine Gewerbesteuerpflicht treffen, allerdings ist das Risiko geringer als bei inl\u00e4ndischen Gesellschaften.<\/p>\n

Exit<\/strong><\/p>\n

Die vorstehend genannten Themen beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie spielen gleicherma\u00dfen eine Rolle f\u00fcr den sogenannten Exit, also den Verkauf. Besonderes Augenmerk ist, soweit Grundst\u00fccke verkauft werden, auf das Thema des Grundst\u00fcckshandels zu richten. Werden innerhalb von f\u00fcnf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, so vermutet die Finanzverwaltung einen Grundst\u00fcckshandel mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht der laufenden Gewinne sowie des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns. Diese sogenannte \u201eDrei-Objekt-Grenze\u201c kann auch dann \u00fcberschritten werden, wenn nicht Grundst\u00fccke selbst sondern Beteiligungen an Grundst\u00fcckspersonengesellschaften ver\u00e4u\u00dfert werden; sie ist zudem nicht starr, auch bei ihrem Unterschreiten kann bei entsprechender Verkaufsabsicht bereits bei Erwerb ein Grundst\u00fcckshandel angenommen werden. Der Grundst\u00fcckshandel infiziert die gesamte Immobiliengesellschaft dann r\u00fcckwirkend und f\u00fchrt zur Gewerbesteuerpflicht und der Versagung der laufenden Abschreibungen auf die Immobilien.<\/p>\n

Haftung<\/strong><\/p>\n

Selbst wenn nicht eine Immobiliengesellschaft erworben wird, deren s\u00e4mtliche Risiken der Erwerber ohnehin mittelbar \u00fcbernimmt, kann auch den Erwerber einer Immobilie eine Haftung f\u00fcr bestimmte Steuern des Verk\u00e4ufers treffen. Dies betrifft Betriebssteuern, insbesondere Gewerbe- und Umsatzsteuer sowie die Bauabzugssteuern und die Grundsteuern. Der Erwerber muss daher auch beim Asset Deal pr\u00fcfen, inwieweit der Verk\u00e4ufer seinen steuerlichen Pflichten in der Vergangenheit nachgekommen ist, um eine solche Haftung auszuschlie\u00dfen. Auch hier kommt der Gewerbesteuer eine besondere Bedeutung zu. Besteht eines der vorstehend beschriebenen gewerbesteuerlichen Risiken, haftet der Erwerber f\u00fcr etwaige auch sp\u00e4ter noch festgesetzte Gewerbesteuern des Verk\u00e4ufers. Bzgl. der Umsatzsteuer stellt sich zudem f\u00fcr den Erwerber das Problem, dass er f\u00fcr unzutreffende Vorsteuerabz\u00fcge in der Vergangenheit haften kann.<\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

W\u00e4hrend des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie spielen steuerliche Themen eine erhebliche Rolle und k\u00f6nnen die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition ma\u00dfgeblich beeinflussen. Dies beginnt beim Erwerb mit der Grunderwerbsteuer und geht \u00fcber die Umsatzsteuer bis hin zu den erheblichen Auswirkungen der Gewerbesteuer. Ein bedeutender Teil der steuerlichen Risiken aus der Vergangenheit und dem Verkauf selbst sind f\u00fcr den Erwerber einer Gewerbeimmobilie auch bei einem Erwerb des Grundst\u00fccks selbst von Bedeutung, da er gegebenenfalls f\u00fcr diese haftet. Daher beinhalten auch reine Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4ge komplexe Regelungen, die die Verteilung der steuerlichen Risiken zwischen den Parteien zum Inhalt haben und den K\u00e4ufer im Falle der Inanspruchnahme vor einer Haftung f\u00fcr die Steuern des Ver\u00e4u\u00dferers sch\u00fctzen sollen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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