{"id":3402,"date":"2011-08-24T15:12:27","date_gmt":"2011-08-24T14:12:27","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=3402"},"modified":"2011-08-31T14:50:59","modified_gmt":"2011-08-31T13:50:59","slug":"neue-erbschaftsteuerrichtlinien-2011-finanzverwaltung-erleichtert-steuerbegunstigte-ubertragung-von-immobilienvermogen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2011\/08\/24\/neue-erbschaftsteuerrichtlinien-2011-finanzverwaltung-erleichtert-steuerbegunstigte-ubertragung-von-immobilienvermogen\/","title":{"rendered":"Finanzverwaltung erleichtert steuerbeg\u00fcnstigte \u00dcbertragung von Immobilienverm\u00f6gen"},"content":{"rendered":"<div id=\"attachment_2317\" style=\"width: 122px\" class=\"wp-caption alignleft\"><a rel=\"attachment wp-att-2317\" href=\"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2011\/03\/16\/steuerfreie-vermogens-und-unternehmensnachfolge-durch-disquotale-einlagen-in-kapitalgesellschaften-%e2%80%93-nach-15-jahren-bfh-rechtsprechung-jetzt-endlich-das-erhoffte-nachfolgemodell\/viskorf\/\"><img aria-describedby=\"caption-attachment-2317\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"size-thumbnail wp-image-2317\" src=\"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2011\/03\/Viskorf-112x168.jpg\" alt=\"RA StB Dr. Stephan Viskorf, Counsel bei P\u00f6llath + Partners, M\u00fcnchen\" width=\"112\" height=\"168\" srcset=\"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2011\/03\/Viskorf-112x168.jpg 112w, https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2011\/03\/Viskorf.jpg 320w\" sizes=\"(max-width: 112px) 100vw, 112px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-2317\" class=\"wp-caption-text\">RA StB Dr. Stephan Viskorf, Counsel bei P\u00f6llath + Partners, M\u00fcnchen<\/p><\/div>\n<p>Immobilienbesitzer galten noch Mitte des Jahres 2008 als die gro\u00dfen Verlierer der Erbschaftsteuerreform 2009. Nach dem vorliegenden Entwurf der neuen Erbschaftsteuerrichtlinien k\u00f6nnten zumindest Besitzer gro\u00dfer Immobilienverm\u00f6gen zu den Gewinnern der Erbschaftsteuerreform geh\u00f6ren.<!--more-->Immobilienbesitzer wurden durch die Erbschaftsteuerreform in zweifacher Weise belastet. Neben einem deutlichen Anstieg der steuerlichen Wertans\u00e4tze f\u00fcr Immobilien durch die \u00c4nderungen im Bewertungsgesetz sieht das neue ErbStG vor, dass die bisherige Inanspruchnahme der Beg\u00fcnstigung f\u00fcr Betriebsverm\u00f6gen bei fremdvermieteten Immobilien, die zu einem Betriebsverm\u00f6gen geh\u00f6ren, grunds\u00e4tzlich nicht mehr m\u00f6glich ist. Fremdvermietete Immobilien z\u00e4hlen n\u00e4mlich zu den Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden des beg\u00fcnstigungssch\u00e4dlichen Verwaltungsverm\u00f6gens (\u00a7 13b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ErbStG). Um in den Genuss der erbschaftsteuerlichen Beg\u00fcnstigung zu gelangen, darf der Anteil des Verwaltungsverm\u00f6gens am gesamten Betriebsverm\u00f6gen maximal 50% betragen.<\/p>\n<p>Die daraufhin massiv einsetzende Kritik und die Warnungen der Immobilienwirtschaft (\u201eAusverkauf der mittelst\u00e4ndischen Immobilienwirtschaft\u201c; \u201eVerschlechterung der sozialen Bedingungen des Wohnungsmarkts\u201c) haben den Gesetzgeber letztlich dazu bewogen, eine R\u00fcckausnahme f\u00fcr zu Wohnzwecken vermietete Immobilien in das Gesetz aufzunehmen. Danach z\u00e4hlen fremdvermietete Immobilien, die zum Betriebsverm\u00f6gen oder gesamth\u00e4nderisch gebundenen Betriebsverm\u00f6gen einer Personengesellschaft oder zum Verm\u00f6gen einer Kapitalgesellschaft geh\u00f6ren, nicht zum Verwaltungsverm\u00f6gen, wenn<\/p>\n<ul>\n<li>der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen im Sinne des \u00a7\u00a0181 Abs.\u00a09 BewG (Vermietung zu Wohnzwecken) besteht, und<\/li>\n<li>dessen Erf\u00fcllung einen wirtschaftlichen Gesch\u00e4ftsbetrieb (\u00a7\u00a014 AO) erfordert.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sind diese beiden Voraussetzungen f\u00fcr die sog. Wohnungsgesellschaft erf\u00fcllt, kann das Immobilienverm\u00f6gen, das von einer GmbH &amp; Co. KG oder von einer GmbH gehalten wird, bei Einhaltung der Behaltensregeln des \u00a7\u00a013a\u00a0ErbStG erbschaftsteuerfrei \u00fcbertragen werden.<\/p>\n<p>Bereits der Bericht des Finanzausschusses zur Erbschaftsteuerreform enthielt die Feststellung, dass der Hauptzweck des Betriebs entsprechend dem Verh\u00e4ltnis der Summe der Grundbesitzwerte der zu Wohnzwecken vermieteten Grundst\u00fccke zur Summe der Grundbesitzwerte aller vermieteten Grundst\u00fccke zu ermitteln ist (so auch die Finanzverwaltung im Anwendungserlass zum neuen ErbStG). Umstritten blieb jedoch, wie das Erfordernis eines wirtschaftlichen Gesch\u00e4ftsbetriebs erf\u00fcllt werden k\u00f6nnte.<\/p>\n<p>Die herrschende Meinung ging entsprechend der Rechtsprechung zu \u00a7 14 AO zun\u00e4chst davon aus, dass die Wohnungsgesellschaft neben der Immobilienvermietung Zusatzdienstleistungen (wie z. B. Sicherheitsdienst, Maklert\u00e4tigkeiten, Reinigungsleistungen) zu erbringen hat, um einen wirtschaftlichen Gesch\u00e4ftsbetrieb zu begr\u00fcnden. Auf Basis einer Erl\u00e4uterung im Bericht des Finanzausschusses wurde demgegen\u00fcber auch vertreten, dass entgegen der ausdr\u00fccklichen Verweisung auf \u00a7 14 AO kein wirtschaftlicher sondern nur ein in kaufm\u00e4nnischer Weise eingerichteter Gesch\u00e4ftsbetrieb (\u00a7 1 Abs. 2 HGB) erforderlich sei. F\u00fcr letztere Auffassung spricht der Umstand, dass die R\u00fcckausnahme leer liefe, wenn stets eine origin\u00e4r gewerbliche T\u00e4tigkeit erforderlich w\u00e4re. Denn in diesem Fall st\u00fcnde die Vermietungst\u00e4tigkeit im Zusammenhang mit einem B\u00fcndel an Leistungen, das die Verwaltungsverm\u00f6genseigenschaft per se ausschlie\u00dfen w\u00fcrde.<\/p>\n<p>Der Anwendungserlass enthielt zu dieser Auslegungsfrage \u2013 im Gegensatz zu Zwischenentw\u00fcrfen des Erlasses \u2013 keine Angaben. Dies soll sich nun in den neuen ErbSt-Richtlinien \u00e4ndern. Folgende Indizien sollen danach f\u00fcr einen wirtschaftlichen Gesch\u00e4ftsbetrieb sprechen:<\/p>\n<ul>\n<li>der Umfang der Gesch\u00e4fte,<\/li>\n<li>das Unterhalten eines B\u00fcros,<\/li>\n<li>die Buchf\u00fchrung zur Gewinnermittlung,<\/li>\n<li>die umfangreiche Organisationsstruktur zur Durchf\u00fchrung der Gesch\u00e4fte,<\/li>\n<li>die Bewerbung der T\u00e4tigkeit,<\/li>\n<li>das Anbieten der Dienstleistung\/der Produkte einer breiteren \u00d6ffentlichkeit gegen\u00fcber.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es handelt sich dabei insbesondere um Kriterien, die f\u00fcr die Pr\u00fcfung eines in kaufm\u00e4nnischer Weise eingerichteten Gesch\u00e4ftsbetriebs ma\u00dfgeblich sind. Obwohl der Entwurf der Richtlinie durchgehend den Begriff \u201ewirtschaftlicher Gesch\u00e4ftsbetrieb\u201c verwendet, spricht angesichts der vorstehenden Aufz\u00e4hlung Vieles daf\u00fcr, dass die Finanzverwaltung einen in kaufm\u00e4nnischer Weise eingerichteten Gesch\u00e4ftsbetrieb als ausreichend ansieht.<\/p>\n<p>In der Literatur und Rechtsprechung zu \u00a7 1 Abs. 2 HGB wird dem Umfang der Gesch\u00e4fte (Umsatz) eine entscheidende Bedeutung beigemessen. Jedenfalls ab einer Umsatzgr\u00f6\u00dfe von\u00a0500.000 \u20ac\u00a0soll danach ein kaufm\u00e4nnisch eingerichteter Gesch\u00e4ftsbetrieb au\u00dfer Zweifel stehen. Auch der Entwurf der Richtlinie scheint dem Umsatz eine ma\u00dfgebliche Bedeutung beizumessen. Wenn das Wohnungsunternehmen \u00fcber mehr als 300 Wohnungen verf\u00fcgt, soll regelm\u00e4\u00dfig ein wirtschaftlicher Gesch\u00e4ftsbetrieb\u00a0 vorliegen. Hier wird deutlich, dass die Finanzverwaltung die \u201eLatte\u201c im Vergleich zur herrschenden Auffassung im Handelsrecht deutlich h\u00f6her legen m\u00f6chte.<\/p>\n<p>Sind die Umsatzgrenzen bzw. die erforderliche Anzahl von Wohnungen erreicht, ist es nach dem Entwurf der Richtlinie unerheblich, ob das Wohnungsunternehmen den Gesch\u00e4ftsbetrieb selbst durch eigene Angestellte abwickelt oder ob die Vermietung und Verwaltung der eigenen Wohnungen<\/p>\n<ul>\n<li>im Rahmen einer Betriebsaufspaltung durch das Betriebsunternehmen erfolgt,<\/li>\n<li>durch ein Unternehmen erfolgt, an dem das Unternehmen, in dessen Eigentum sich die Immobilien befinden, beteiligt ist oder<\/li>\n<li>einem externen Dienstleistungsunternehmen \u00fcbertragen wurde.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die neue Richtlinie ist grunds\u00e4tzlich zu begr\u00fc\u00dfen. Denn sie stellt klar, dass keine zus\u00e4tzlichen Leistungen neben der origin\u00e4ren Vermietungst\u00e4tigkeit erbracht werden m\u00fcssen, um in den Genuss der erbschaftsteuerlichen Beg\u00fcnstigung zu gelangen. Hierdurch wird die erbschaftsteuerfreie \u00dcbertragung von Immobilien deutlich erleichtert.\u00a0 Vollumf\u00e4ngliche Rechtssicherheit wird hierdurch jedoch auch nicht erreicht werden, da die Kasuistik der Begriffe des \u201ein kaufm\u00e4nnischer Weise eingerichteten Gesch\u00e4ftsbetriebs\u201c und des \u201ewirtschaftlichen Gesch\u00e4ftsbetriebs\u201c durchaus \u00e4hnlich uneinheitlich sind.<\/p>\n<p>Gewinner der neuen Regelung k\u00f6nnten gewerbliche Fonds von Wohnungsimmobilien sein. Auch Immobiliengro\u00dfverm\u00f6gen k\u00f6nnen nun einfacher als fr\u00fcher steuerfrei \u00fcbertragen werden. Einzige Voraussetzung ist die B\u00fcndelung des Immobilienverm\u00f6gens in einer GmbH &amp; Co. KG oder einer GmbH. Eine entsprechende Strukturierung scheint daher weiterhin empfehlenswert. Die im Entwurf der Richtlinie aufgestellte Grenze von 300 Wohnungen ist aus Sicht der Finanzverwaltung verst\u00e4ndlich, wenn es darum geht, die Anzahl der beg\u00fcnstigten \u00dcbertragungen zu minimieren. Fragw\u00fcrdig ist jedoch insofern, dass nur Gro\u00dfverm\u00f6gen von der Regelung profitieren. Verlierer sind \u2013 wie auch in anderen Teilen des ErbStG \u2013 mittlere Verm\u00f6gen zwischen\u00a05 und 10 Mio. \u20ac.\u00a0Beim BFH liegen derzeit mehrere Verfahren zur Verfassungswidrigkeit des ErbStG vor. Die Abh\u00e4ngigkeit einer erbschaftsteuerfreien \u00dcbertragung von der Gr\u00f6\u00dfe des Immobilienverm\u00f6gens scheint ein weiterer Hinweis auf die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes zu sein. Denn diese Abh\u00e4ngigkeit widerspricht diametral der Grundaussage des ErbStG, wonach grunds\u00e4tzlich derjenige mehr Steuer zu zahlen hat, der mehr Verm\u00f6gen erwirbt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Immobilienbesitzer galten noch Mitte des Jahres 2008 als die gro\u00dfen Verlierer der Erbschaftsteuerreform 2009. 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