{"id":3725,"date":"2011-10-12T08:50:29","date_gmt":"2011-10-12T07:50:29","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=3725"},"modified":"2012-08-15T10:37:28","modified_gmt":"2012-08-15T08:37:28","slug":"verbilligte-vermietung-einer-wohnung-wird-steuerlich-vereinfacht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2011\/10\/12\/verbilligte-vermietung-einer-wohnung-wird-steuerlich-vereinfacht\/","title":{"rendered":"Verbilligte Vermietung einer Wohnung wird steuerlich vereinfacht"},"content":{"rendered":"
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StB Dr. Michael Best, Partner\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 bei P + P P\u00f6llath & Partners, M\u00fcnchen<\/p><\/div>\n

Der Bundestag hat in seiner Sitzung vom 23. 9. 2011 das Steuervereinfachungsgesetz 2011 (StVerG) verabschiedet und der Bundesrat hat am selben Tag zugestimmt. Eine der Neuregelungen betrifft \u00a7\u00a021 Abs. 2 EStG. Danach gilt eine dauerhafte Wohnraumvermietung nun stets als vollentgeltlich (d. h. voller Werbungskostenabzug) wenn das Entgelt mindestens 66% der orts\u00fcblichen Miete betr\u00e4gt. Im Einkommensteuergesetz ist der Fiskus nur an T\u00e4tigkeiten interessiert, die zu einem \u00dcberschuss f\u00fchren. Die Geltendmachung von Verlusten ist in vielen Vorschriften eingeschr\u00e4nkt, teilweise so weitgehend, dass sich die Frage stellt, ob der Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsf\u00e4higkeit noch abgebildet wird.<\/p>\n

Eine der grundlegendsten Einschr\u00e4nkungen in diesem Zusammenhang ist, dass steuerlich zu ber\u00fccksichtigende T\u00e4tigkeiten mit Einkunftserzielungsabsicht durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssen. Andernfalls sind diese steuerlich nicht zu ber\u00fccksichtigen. Bereits der Reichsfinanzhof hatte entsprechend entschieden und die in der Folge ergangene Rechtsprechung des BFH hierzu hat dies mit dem Begriff der „Liebhaberei“ verbunden. Ziel des Fiskus ist es hierbei, Ausgaben vom steuerlichen Abzug auszuschlie\u00dfen, die aus privaten Motiven und nicht in der Absicht einen \u00dcberschuss zu erzielen get\u00e4tigt werden. Hierzu soll es auf eine Total\u00fcberschussprognose ankommen. Bei Wohnimmobilien wurde dies allerdings etwas entsch\u00e4rft: Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung ist bei einer auf Dauer angelegten Wohnraumvermietung ohne weitere Pr\u00fcfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmef\u00e4llen (z. B. Gewerbeobjekt, private Mitveranlassung wie z. B. m\u00f6glicherweise bei Ferienwohnungen und nicht auf Dauer angelegte Vermietung). Grund hierf\u00fcr ist insbesondere, dass Immobilien langlebige Wirtschaftsg\u00fcter sind und bei Zugrundelegung eines Prognosezeitraums von ca. 30 \u2013 50 Jahren in aller Regel ein positiver Total\u00fcberschuss entstehen wird.<\/p>\n

Diese Grundregel kollidiert in gewisser Weise mit der Regelung in \u00a7\u00a021 Abs. 2, EStG. Nach dem bisherigen Wortlaut dieser Vorschrift ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt f\u00fcr die \u00dcberlassung einer Wohnung weniger als 56% der orts\u00fcblichen Marktmiete betr\u00e4gt. In diesem Fall werden die Aufwendungen also nur anteilig zum Abzug zugelassen. Betr\u00e4gt das Entgelt z. B. 57% der orts\u00fcblichen Marktmiete, so w\u00e4re demnach von einem vollentgeltlichen Mietverh\u00e4ltnis auszugehen.<\/p>\n

Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung haben jedoch in der Vergangenheit einen zus\u00e4tzlichen Grenzkorridor gelegt: Betrug das Entgelt zwar mehr als 56% aber weniger als 75% der orts\u00fcblichen Miete, so musste der Total\u00fcberschuss nachgewiesen werden. Gelang dies nicht, war eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil der Vermietung vorzunehmen.<\/p>\n

Mit dem StVerG wird nun zwar die Grenze von 56% auf 66% angehoben jedoch zugleich in \u00a7\u00a021 Abs. 2 der folgende weitere Satz 2 angef\u00fcgt: „Betr\u00e4gt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66% der orts\u00fcblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“ Mit der \u00c4nderung in Absatz 2 entf\u00e4llt somit die bislang erforderliche Pr\u00fcfung der zweiten Prozentgrenze und damit auch die vorzunehmende \u00dcberschussprognose. Bei Erreichen der Grenze von 66% ist Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungek\u00fcrzter Werbungskostenabzug zuzulassen. Dies gilt z.B. auch bei Vermietung an nahe Angeh\u00f6rige.<\/p>\n

Unter orts\u00fcblicher Marktmiete ist die Kaltmiete zuz\u00fcglich umlagef\u00e4higer Kosten zu verstehen. Ma\u00dfstab wird dabei in aller Regel der \u00f6rtliche Mietspiegel sein. Wichtig ist, dass die Immobilie f\u00fcr Wohnzwecke \u00fcberlassen wird. \u00a7\u00a021 Abs. 2 stellt ausdr\u00fccklich nur auf Wohnraumvermietung ab. Bei einer Vermietung zu jedem anderen Zweck w\u00e4re der Werbungskostenabzug zu k\u00fcrzen, gegebenenfalls sogar ganz zu versagen da dann vermutlich Zweifel an der Einkunftserzielungsabsicht best\u00fcnden. Au\u00dferdem ist wichtig, dass die Vermietung auf Dauer angelegt ist. Hiergegen k\u00f6nnte sprechen, wenn die Parteien einen Mietkauf vereinbart oder einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben.<\/p>\n

Wird die neue „66%-H\u00fcrde“ genommen, so hat dies zur Folge, dass alle Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden k\u00f6nnen, auch wenn dies (langfristig) zu erheblichen Verlusten f\u00fchrt. Diese Verluste sind auch nicht durch eine andere Vorschrift von der Verrechnung mit anderen positiven Eink\u00fcnften ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hat damit die Geltendmachung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung (bei verbilligter Wohnraum\u00fcberlassung) deutlich vereinfacht.<\/p>\n

Die magische Grenze von 66% darf allerdings nicht unterschritten werden. Dies setzt voraus, dass das Mietentgelt laufend mit der Entwicklung der orts\u00fcblichen Marktmiete abgestimmt wird. Die Neuregelung gilt ab dem 1.1.2012.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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