{"id":5797,"date":"2013-06-12T16:41:56","date_gmt":"2013-06-12T14:41:56","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=5797"},"modified":"2013-06-12T16:51:31","modified_gmt":"2013-06-12T14:51:31","slug":"gewerblicher-grundstuckshandel-auch-bei-notverkauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2013\/06\/12\/gewerblicher-grundstuckshandel-auch-bei-notverkauf\/","title":{"rendered":"Gewerblicher Grundst\u00fcckshandel auch bei Notverkauf"},"content":{"rendered":"
\"StB<\/a>

StB Dr. Michael Best, Partner bei P+P P\u00f6llath + Partners, M\u00fcnchen<\/p><\/div>\n

Der Gewinn aus der Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie kann steuerfrei sein oder aber, bei Vorliegen eines gewerblichen Grundst\u00fcckshandels, der vollen ESt und GewSt unterliegen. Nach Auffassung des BFH (Urteil vom 27. 9. 2012 \u2013 III R 19\/11, DB 2013 S. 1152<\/a>) liegt ein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel selbst dann vor, wenn die Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie nachweislich in einer Notsituation erfolgte.<\/p>\n

Der Gewinn aus einer im Privatverm\u00f6gen gehaltenden Immobilie ist grunds\u00e4tzlich steuerfrei. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie privaten Wohnzwecken dient. Allerdings gibt es hiervon zwei Ausnahmen: Wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als 10\u00a0Jahre liegen (und die Immobilie nicht privaten Wohnzwecken dient), handelt es sich um einen voll steuerpflichtigen Spekulationsgewinn nach \u00a7 23 EStG. Die zweite Ausnahme, gewerblicher Grundst\u00fcckshandel, beruht auf Richterrecht. Liegt ein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel vor, so sind alle Gewinne, die dieser gewerblichen T\u00e4tigkeit zuzuordnen sind, sowohl einkommensteuer- als auch gewerbesteuerpflichtig.<\/p>\n

Inhaltlich geht es dabei um die Abgrenzung der privaten Verm\u00f6gensverwaltung von einer gewerblichen T\u00e4tigkeit. Private Verm\u00f6gensverwaltung liegt nach der Auffassung der Rspr. nur dann vor, wenn die Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz im Vordergrund steht. Ist die T\u00e4tigkeit hingegen auf Substanzverwertung durch Ausnutzung von Substanzwertsteigerungen gerichtet, handelt sich um eine gewerbliche steuerpflichtige T\u00e4tigkeit. Zu der Frage, wann diese Grenze der Fruchtziehung \u00fcberschritten ist, existiert eine Vielzahl von Urteilen der FG und des BFH.<\/p>\n

Insbesondere hat die Rspr. im Interesse der Rechtsicherheit die sog. Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Danach wird der Bereich der privaten Verm\u00f6gensverwaltung i. d. R. dann \u00fcberschritten, wenn der Stpfl. mehr als drei Objekte ver\u00e4u\u00dfert und zwischen Kauf bzw. Errichtung des Objekts und dessen Verkauf jeweils ein enger zeitlicher Zusammenhang von i. d. R. nicht mehr als 5 Jahren besteht. Objekt i. S. dieser Drei-Objekt-Grenze ist dabei jedes selbstst\u00e4ndig ver\u00e4u\u00dferbare Immobilienobjekt, d. h. Wohneinheiten wie Einfamilienh\u00e4user und Eigentumswohnungen, unbebaute Grundst\u00fccke bzw. Parzellen, aber auch Miteigentumsanteile an den zuvor genannten Objekten sowie Anteile an Grundst\u00fcckspersonengesellschaften. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt im Inland oder Ausland gelegen ist. Ausnahmsweise k\u00f6nnen Mehrfamilienh\u00e4user und Gewerbebauten (nur) ein Objekt i. S. der Drei-Objekt-Grenze sein.<\/p>\n

Aber auch ohne \u00dcberschreitung der Drei-Objekt-Grenze kann gewerblicher Grundst\u00fcckshandel vorliegen (sog. origin\u00e4rer Grundst\u00fcckshandel). Solche F\u00e4lle sollen insbesondere vorliegen bei<\/p>\n

(1)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Bebauung auf Rechnung oder nach W\u00fcnschen des Erwerbers<\/p>\n

(2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 N\u00e4he des Stpfl. zum Baubereich<\/p>\n

(3)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferung vor Bebauung<\/p>\n

(4)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Erwerb eines Objektes in unbedingter Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht und<\/p>\n

(5)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ver\u00e4nderung des erworbenen Objektes zu einem Objekt anderer Marktg\u00e4ngigkeit<\/p>\n

Mit der Drei-Objekt-Regel hat der BFH einen Anscheinsbeweis entwickelt, d. h. bei Vorliegen dieser Merkmale sprechen die Indizien f\u00fcr das Vorliegen eines gewerblichen Grundst\u00fcckshandels. In Bezug auf die Abgrenzung von der dauerhaften Fruchtziehung bedeute dies ein Indiz daf\u00fcr, dass die Immobilien mit Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht erworben worden sind. Die Rspr. stellt damit auf die Intention im Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilien ab. Von Bedeutung k\u00f6nne in diesem Zusammenhang sein, ob die Immobilien mit langfristiger Finanzierung erworben worden sind bzw. ob langfristige Mietvertr\u00e4ge abgeschlossen wurden.<\/p>\n

Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des BFH vom 27. 9. 2012 zu sehen. Der BFH kommt zum Ergebnis, dass die pers\u00f6nlichen oder finanziellen Beweggr\u00fcnde f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung<\/i> von Immobilien f\u00fcr eine Zuordnung zum gewerblichen Grundst\u00fcckshandel (oder zur Verm\u00f6gensverwaltung) unerheblich sind. Dies gelte auch f\u00fcr wirtschaftliche Zw\u00e4nge wie z. B. die Ank\u00fcndigung von Zwangsma\u00dfnahmen durch einen Grundpfandgl\u00e4ubiger. Ma\u00dfgebend f\u00fcr die Widerlegung des Anscheinsbeweises seien nicht die Gr\u00fcnde f\u00fcr den Verkauf, denn diese k\u00f6nnen i. d. R. keinen Hinweis auf die unterstellte, bedingte Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht beim Erwerb geben. In diesem Sinne hat die Rspr. bereits zuvor entschieden, dass auch Immobilienver\u00e4u\u00dferungen im Rahmen von Scheidung, Wegzug oder Finanzierungsproblemen einen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel ausl\u00f6sen k\u00f6nnen. Sogar r\u00fcckabgewickelte Verk\u00e4ufe sollen indiziell Bedeutung f\u00fcr den gewerblichen Grundst\u00fcckhandel haben.<\/p>\n

So sehr es zu begr\u00fc\u00dfen ist, dass die Rspr. im Interesse der Rechtsicherheit einen (objektiv) anwendbaren Ma\u00dfstab entwickelt, ist es gleichwohl befremdlich, wenn derartige Zwangssituationen bei der Beurteilung der Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht unber\u00fccksichtigt bleiben. In vielen F\u00e4llen derartiger Zwangssituationen w\u00e4re es vermutlich nicht, zumindest aber nicht zu diesem Zeitpunkt, zu der Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie gekommen. Dies kann meines Erachtens nicht unber\u00fccksichtigt bleiben. Denn schlie\u00dflich wird gerade aus dem tats\u00e4chlichen Verkauf das Indiz abgeleitet. Wenn aber dieser Verkauf unfreiwillig erfolgte, scheint mir die Indizwirkung fragw\u00fcrdig zu sein.<\/p>\n

Gleichwohl wird man sich in der Praxis hierauf einrichten m\u00fcssen. Zwar wird man deshalb die Zwangssituation nicht vermeiden k\u00f6nnen, jedoch muss der Stpfl. die hieraus resultierenden Konsequenzen (Steuerpflicht der Ver\u00e4u\u00dferung bzw. eventuell bereits fr\u00fcher get\u00e4tigter Ver\u00e4u\u00dferungen) erkennen und bei seinen Ma\u00dfnahmen ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

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