{"id":5933,"date":"2013-08-12T15:53:46","date_gmt":"2013-08-12T13:53:46","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=5933"},"modified":"2013-08-12T15:53:46","modified_gmt":"2013-08-12T13:53:46","slug":"hase-igel-und-die-grunderwerbsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2013\/08\/12\/hase-igel-und-die-grunderwerbsteuer\/","title":{"rendered":"Hase, Igel und die Grunderwerbsteuer"},"content":{"rendered":"
\"RA\/StB\/FAStR<\/a>

RA\/StB\/FAStR Dr. Stephan Busch, Partner bei Dentons, Berlin<\/p><\/div>\n

Auch nachdem die Vermeidung von GrESt durch sog. \u201eRETT-Blocker\u201c gesetzlich unterbunden wurde, bleiben steuersparende Gestaltungen f\u00fcr Immobilieninvestoren m\u00f6glich.<\/p>\n

Am 6. 6. 2013 hat der Bundestag eine \u00c4nderung des GrEStG beschlossen. Diese sollte gezielt die\u00a0 steuersparende Nutzung sog. RETT-Blocker f\u00fcr die Zukunft verhindern. Als RETT-Blocker wird eine weitverbreitete Steuergestaltung beim Erwerb von Grundst\u00fccksgesellschaften bezeichnet, mit der ein Investor Anteile an einer grundst\u00fcckshaltenden Gesellschaft teilweise direkt, teilweise \u00fcber eine zwischengeschaltete Personengesellschaft (den \u201eReal Estate Transfer Tax-Blocker\u201c) erwirbt. Dadurch konnte der Investor wirtschaftlich fast g\u00e4nzlich \u00fcber das Grundst\u00fcck verf\u00fcgen. Steuerlich wurden ihm jedoch die von der Personengesellschaft gehaltenen Anteile nicht zugerechnet. Damit l\u00f6ste der Erwerb der grundst\u00fcckshaltenden Gesellschaft keine GrESt aus. Heute gen\u00fcgt bereits der Erwerb einer mindestens 95%igen wirtschaftlichen Beteiligung am Kapital oder Verm\u00f6gen der Gesellschaft f\u00fcr eine Steuerpflicht. Dabei werden auch mittelbare Beteiligungen unter 95% anteilig zugerechnet.<\/p>\n

Nach dem Wegfall dieses bei Immobilieninvestoren beliebten Erwerbsmodells sucht die Branche nun nach neuen M\u00f6glichkeiten, Immobilientransaktionen grunderwerbsteuerfrei zu gestalten. Zwar hat die \u00c4nderung keine unmittelbaren Auswirkungen auf bestehende Strukturen. Die Steuervermeidung ist jedoch f\u00fcr die Zukunft erheblich erschwert.<\/p>\n

Auswirkungen auf bestehende Strukturen <\/b><\/p>\n

Die Neuregelung sieht keinen ausdr\u00fccklichen Bestandsschutz f\u00fcr bestehende Strukturen vor. Zwar werden fr\u00fchere, bisher steuerfreie Erwerbe nicht nachtr\u00e4glich der GrESt unterworfen. In vielen Konstellationen gen\u00fcgen aber bereits geringf\u00fcgige Konzernumstrukturierungen, auch auf\u00a0 Beteiligungsebenen oberhalb der grundst\u00fcckshaltenden Gesellschaft, um GrESt nach der neuen Regelung auszul\u00f6sen. Soweit jedoch ein Investor bereits bisher eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 95% hielt, d\u00fcrfte deren blo\u00dfe Verst\u00e4rkung keine Steuerpflicht nach sich ziehen.<\/p>\n

Beteiligung als Co-Investor<\/b><\/p>\n

Eine M\u00f6glichkeit, Immobilientransaktionen auch nach der Neuregelung grunderwerbsteuerfrei zu gestalten, ist der Erwerb der Anteile gemeinsam mit einem Co-Investor. Durch \u00dcbernahme von mehr als 5% der Anteile an der grundst\u00fcckshaltenden Gesellschaft durch einen unabh\u00e4ngigen Co-Investor bleibt die wirtschaftliche Beteiligung des Hauptgesellschafters am Kapital oder Verm\u00f6gen unter der Schwelle von 95%, die nach der Neuregelung die Steuerpflicht ausl\u00f6st. Zwischen den beiden Investoren sind dabei vertragliche Regelungen m\u00f6glich, die dem Hauptgesellschafter z. B. eine h\u00f6here Gewinnbeteiligung einr\u00e4umen.<\/p>\n

Es ist zu erwarten, dass sich der Finanzmarkt auf dieses Bed\u00fcrfnis der Immobilieninvestoren nach Co-Investoren einstellt. Vor allem institutionelle Anleger d\u00fcrften bereit sein, solche Minderheitsbeteiligungen an gro\u00dfen Immobiliengesellschaften einzugehen, um mit einer solchen Gestaltung GrESt zu sparen. Solche institutionellen Co-Investoren werden sich jedoch wohl nur an Gro\u00dfprojekten bekannter Investoren beteiligen. Bei Transaktionen mittlerer Gr\u00f6\u00dfe d\u00fcrfte das Verh\u00e4ltnis von Risiko, Transaktionskosten und Ertrag gegen einen Einstieg solcher institutionellen Co-Investoren sprechen.<\/p>\n

Beteiligungs\u00e4hnliche Rechte als Option<\/b><\/p>\n

Auch f\u00fcr Immobilieninvestoren, die keinen Co-Investor an ihrem Projekt wirtschaftlich beteiligen wollen oder k\u00f6nnen, d\u00fcrfte es in Zukunft M\u00f6glichkeiten geben, die GrESt zu vermeiden. So k\u00f6nnte sich ein Investor direkt zu weniger als 95% an einer grundst\u00fcckshaltenden Gesellschaft beteiligen und sich die wirtschaftlichen Vorteile an den restlichen Anteilen, die noch der bisherige oder ein anderer Gesellschafter h\u00e4lt,\u00a0 gegen entsprechende Verg\u00fctung sichern. Nach dem Wortlaut der Neuregelung darf es hierdurch jedoch nicht zu einer Beteiligung am Kapital oder Verm\u00f6gen des Gesellschafters kommen, der den Minderheitsanteil h\u00e4lt. In Frage kommen hier eine Reihe beteiligungs\u00e4hnlicher Rechte wie eine Stille Beteiligung oder Genussrechtskapital. Diese r\u00e4umen dem Beg\u00fcnstigten einen rechtlichen Anspruch auf die Ertr\u00e4ge ein, sind aber rechtlich schw\u00e4cher ausgepr\u00e4gt als eine Beteiligung am Kapital. Da die gesetzliche Neuregelung klare Gestaltungsgrenzen vorgibt, wird die Nutzung solcher beteiligungs\u00e4hnlicher Rechte schwerlich als Missbrauch rechtlicher Gestaltungsm\u00f6glichkeiten bezeichnet werden k\u00f6nnen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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