{"id":6918,"date":"2014-08-20T17:56:01","date_gmt":"2014-08-20T15:56:01","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=6918"},"modified":"2014-08-20T17:56:01","modified_gmt":"2014-08-20T15:56:01","slug":"vorfalligkeitsentschadigung-keine-werbungskosten-bei-vermietungseinkunften","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2014\/08\/20\/vorfalligkeitsentschadigung-keine-werbungskosten-bei-vermietungseinkunften\/","title":{"rendered":"Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung keine Werbungskosten bei Vermietungseink\u00fcnften"},"content":{"rendered":"
\"RA<\/a>

RA Gerald Herrmann, Associate bei P+P P\u00f6llath + Partners, M\u00fcnchen<\/p><\/div>\n

Neben Bereitstellungsgeb\u00fchren, Bearbeitungsgeb\u00fchren und laufenden Zinsen sehen Darlehensvertr\u00e4ge, die zur Finanzierung einer nicht selbstgenutzten, vermieteten Immobilie aufgenommen werden, regelm\u00e4\u00dfig eine sog. Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung vor. Die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung wird im Gegensatz zu den Geb\u00fchren und laufenden Zinsen nur dann f\u00e4llig, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig tilgt. Daher wird sich der Darlehensnehmer regelm\u00e4\u00dfig bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages keine Gedanken hinsichtlich der steuerlichen Behandlung der Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung machen. Entscheidet er sich jedoch sp\u00e4ter die Immobilie weiter zu ver\u00e4u\u00dfern und tilgt er das Darlehen vorzeitig, so stellt sich f\u00fcr ihn die Frage, ob bzw. wie die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung steuerlich geltend gemacht werden kann. Der BFH hat nunmehr in einer aktuellen Entscheidung (BFH vom 11.02.2014 – IX R 42\/13<\/a>) klargestellt, dass die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung nicht als Werbungskosten bei den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden kann.<\/p>\n

Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung als Schuldzinsen<\/strong><\/p>\n

Die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung stellt einen pauschalen Ersatz des Schadens dar, der der darlehensausgebenden Bank durch die durch eine vorzeitige Tilgung des Darlehens wegfallenden (zuk\u00fcnftigen) Zinszahlungen entsteht. Nach der Rechtsprechung des BFH handelt es sich daher um ein Nutzungsentgelt f\u00fcr das auf die verk\u00fcrzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital und somit um Schuldzinsen. Nach \u00a7 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG geh\u00f6ren Schuldzinsen zu den Werbungskosten, folglich auch Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digungen.<\/p>\n

Werbungskostenabzug nur bei Veranlassungszusammenhang<\/strong><\/p>\n

Schuldzinsen sind jedoch nur von den Eink\u00fcnften abziehbar mit denen ein Veranlassungszusammenhang besteht (vgl. \u00a7 9 Abs. 1 Satz 2 EStG). Um daher Schuldzinsen bei den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung einer Immobilie (\u00a7 21 EStG) als Werbungskosten abziehen zu k\u00f6nnen, muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung bestehen. Dies ist nach Auffassung des BFH der Fall, wenn die Darlehensvaluta, auf die die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseink\u00fcnften aufgenommen und tats\u00e4chlich verwendet wird.<\/p>\n

Die Entscheidung des BFH vom 11.02.2014<\/strong><\/p>\n

Nach der aktuellen Entscheidung des BFH vom 11.02.2014 fehlt bei einer Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung genau dieser wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietungst\u00e4tigkeit. Zwar sieht auch der BFH den Rechtsgrund f\u00fcr die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung in dem urspr\u00fcnglich zur Finanzierung der Immobilie abgeschlossenen Darlehensvertrag. Allerdings soll sie nach Auffassung des BFH wirtschaftlich gesehen das Ergebnis einer auf vorzeitige Kreditabl\u00f6sung gerichteten \u00c4nderung dieses Darlehensvertrages sein. Diese \u00c4nderungsvereinbarung sei das steuerliche \u201eausl\u00f6sende Moment\u201c f\u00fcr die Zahlung der Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung. Da diese \u00c4nderungsvereinbarung wegen der beabsichtigten Immobilienver\u00e4u\u00dferung erfolge, liege somit ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks vor. Dieser (neue) wirtschaftliche Zusammenhang \u00fcberlagere bzw. ersetze den bisher bestehenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungst\u00e4tigkeit.<\/p>\n

Der BFH macht deutlich, weiterhin an der so genannten Surrogationsbetrachtung festhalten zu wollen. Diese besagt, dass sich der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den aus dem Darlehen resultierenden Schuldzinsen und der Vermietungst\u00e4tigkeit fortsetzt, wenn der Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s das Darlehen nicht vollst\u00e4ndig tilgt, sondern eine Schuldzinsen generierende Restschuld verbleibt; hier sollen nachlaufende Schuldzinsen aus dem Restdarlehen im Rahmen der urspr\u00fcnglichen Vermietungst\u00e4tigkeit als Werbungskosten abziehbar sein (zuvor bereits BFH vom 20.06.2012 – IX R 67\/10<\/a>). Im Falle einer umfassenden Darlehensabl\u00f6sung und daraus resultierenden Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digungen ist die Surrogationsbetrachtung jedoch nicht einschl\u00e4gig, da die Abl\u00f6sung das Darlehen beendet.<\/p>\n

Im Ergebnis kann die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung daher nicht als Werbungskosten bei den Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung sondern allenfalls im Rahmen der Ermittlung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns nach \u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Ver\u00e4u\u00dferungskosten geltend gemacht werden. Der BFH distanziert sich hierbei ausdr\u00fccklich von vorhergehenden Entscheidungen, die unter bestimmten Voraussetzungen einen Werbungskostenabzug von Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digungen zulie\u00dfen.<\/p>\n

Wertung<\/strong><\/p>\n

Die Argumentation ist wenig \u00fcberzeugend. Der BFH f\u00fchrt selbst aus, dass f\u00fcr die Abzugsf\u00e4higkeit von Schuldzinsen entscheidend ist, ob die Darlehensvaluta, auf die die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseink\u00fcnften aufgenommen und tats\u00e4chlich verwendet worden ist. Beides ist gegeben: Der Steuerpflichtige hatte die Darlehensvaluta f\u00fcr eine Vermietungsobjekt aufgenommen und tats\u00e4chlich verwendet. Hieran \u00e4ndert auch die vorzeitige Tilgung nichts.<\/p>\n

Praxishinweis<\/strong><\/p>\n

Durch die Entscheidung 11.02.2014 wird dem Steuerpflichtigen die steuerliche Geltendmachung von Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung bei Ver\u00e4u\u00dferungsf\u00e4llen weitestgehend unm\u00f6glich gemacht. Der Steuerpflichtige kann die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung nur noch dann steuerlich (als Ver\u00e4u\u00dferungskosten) geltend machen, wenn er das Grundst\u00fcck innerhalb der 10-j\u00e4hrigen \u201eSpekulationsfrist\u201c und damit steuerpflichtig ver\u00e4u\u00dfert. Eine Geltendmachung als Werbungskosten bei den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung ist grunds\u00e4tzlich ausgeschlossen. Es kann daher nur empfohlen werden, sich bereits bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages Gedanken hinsichtlich der im Darlehensvertrag vorgesehen Geb\u00fchren zu machen. Ist eine Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie nicht ausgeschlossen, jedoch erst nach mehr als 10 Jahren geplant, so sollte der Steuerpflichtige entsprechend die Bank als Finanzierungspartner w\u00e4hlen, die die geringste Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung erhebt und ggf. h\u00f6here Bearbeitungsgeb\u00fchren akzeptieren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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