{"id":7139,"date":"2014-11-10T10:44:29","date_gmt":"2014-11-10T08:44:29","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=7139"},"modified":"2014-11-10T10:44:29","modified_gmt":"2014-11-10T08:44:29","slug":"von-weinkellern-gartenpavillons-und-anderen-wohnzwecken-zur-steuerfreiheit-privater-immobiliengeschafte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2014\/11\/10\/von-weinkellern-gartenpavillons-und-anderen-wohnzwecken-zur-steuerfreiheit-privater-immobiliengeschafte\/","title":{"rendered":"Von Weinkellern, Gartenpavillons und anderen Wohnzwecken: zur Steuerfreiheit privater Immobiliengesch\u00e4fte"},"content":{"rendered":"
\"RA<\/a>

RA Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg<\/p><\/div>\n

Die Ver\u00e4u\u00dferung von Immobilien im steuerlichen Privatverm\u00f6gen ist nur steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung der Immobilie erfolgt. Diese Frist wurde im Jahr 1999 von zwei auf zehn Jahre verl\u00e4ngert, die Steuerpflicht somit ausgedehnt. Steuerfrei bleibt aber auch innerhalb der Zehnjahresfrist der Verkauf einer Immobilie, die der Steuerpflichtige zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.<\/p>\n

F\u00fcr diese Steuerbefreiung kennt das Gesetz zwei Alternativen: Entweder hat der Steuerpflichtige die Immobilie im Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Ver\u00e4u\u00dferung ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (unabh\u00e4ngig von der Dauer der Nutzung). Oder der Steuerpflichtige hat die Immobilie zumindest im Jahr der Ver\u00e4u\u00dferung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Mit dieser Ausnahme will der Gesetzgeber notwendige, insbesondere beruflich bedingte Wohnsitzwechsel nicht aus steuerlichen Gr\u00fcnden behindern. Was den Steuerpflichtigen tats\u00e4chlich zum Verkauf bewegt, bleibt dagegen unerheblich.<\/p>\n

Eigenen Wohnzwecken dienende Immobilie<\/strong><\/p>\n

Eine Immobilie dient eigenen Wohnzwecken, wenn sie vom Steuerpflichtigen selbst tats\u00e4chlich oder auf Dauer angelegt bewohnt wird. Der Nachweis eigener Wohnzwecke kann im Einzelfall eine ausgedehnte Beweisaufnahme \u00fcber die pers\u00f6nlichen Lebensumst\u00e4nde (einschlie\u00dflich Stromverbrauch und Fernsehkonsum) erforderlich machen; dabei k\u00f6nnen die Beobachtungen aufmerksamer Nachbarn in einer intakten, gewachsenen Siedlungsstruktur helfen (wie der Fall des FG M\u00fcnster, Urteil vom 18.6.2007 \u2013 1 K 3749\/05, DB 2007 S. 2620<\/a>, anschaulich zeigt). Die problematischen F\u00e4lle geben zudem interessante Einblicke in das Privatleben deutscher Steuerpflichtiger. Der pers\u00f6nliche Lebensstandard bzw. die Art der Ausstattung einer Wohnung spielen f\u00fcr die Steuerbefreiung jedenfalls grunds\u00e4tzlich keine Rolle.<\/p>\n

Zweifel bei nicht zum Kernbereich des Wohnens geh\u00f6render Nutzung?<\/strong><\/p>\n

Dies gilt zumindest f\u00fcr den Kernbereich des Wohnens. Zweifel k\u00f6nnen sich aber bei dar\u00fcber hinausgehenden Nutzungen, sozusagen an der Peripherie des Wohnens ergeben. Das gilt zum einen f\u00fcr die Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe. Denn Wohnen kann man nur in einer in einem Geb\u00e4ude befindlichen Wohnung. Die Ver\u00e4u\u00dferung des Grund und Bodens wird dennoch von der Steuerbefreiung erfasst, weil dieser (laut BFH) mittelbar zu Wohnzwecken dient. Ist das angrenzende und mit einem Pavillon bebaute Gartengrundst\u00fcck aber ungew\u00f6hnlich gro\u00df (2.956 qm) und wird verkauft, w\u00e4hrend das Hausgrundst\u00fcck (3.661 qm) weiterhin bewohnt wird, verneint der BFH die eigene Wohnnutzung und damit die Steuerbefreiung f\u00fcr den Verkauf des Gartengrundst\u00fccks (BFH vom 25.5.2011 \u2013 IX R 48\/10, DB 2011 S. 2125<\/a>). Der \u2013 normativ zu verstehende \u2013 Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen der Wohnung und dem Gartengrundst\u00fcck sei sp\u00e4testens durch die Ver\u00e4u\u00dferung gel\u00f6st worden. Damit hat der Steuerpflichtige sozusagen selbst nachgewiesen, dass er das ver\u00e4u\u00dferte Grundst\u00fcck nicht (mehr) zu eigenen Wohnzwecken nutzt.<\/p>\n

Steuerbefreiung f\u00fcr selbst genutzte \u201eNebenr\u00e4ume\u201c<\/strong><\/p>\n

Der eigenen Wohnnutzung kann dagegen ein ger\u00e4umiger Weinkeller dienen, auch wenn dieser sich auf einem anderen Grundst\u00fcck befindet. Der 80qm gro\u00dfe Weinkeller mit Verkostungsbereich und Einbauk\u00fcche befand sich im Keller eines Etagenhauses, in dem der Steuerpflichtige zun\u00e4chst die obere Etage bewohnte. Die darin gelegene Eigentumswohnung ver\u00e4u\u00dferte er aus finanziellen (nicht beruflichen) Gr\u00fcnden, zog in eine andere Wohnung in 1km Entfernung und nutzte den sch\u00f6nen Weinkeller weiterhin f\u00fcr private Feierlichkeiten. Einige Jahre sp\u00e4ter ver\u00e4u\u00dferte der Steuerpflichtige schlie\u00dflich auch den Weinkeller und berief sich auf die Steuerbefreiung. Zu Recht: denn nach Einsch\u00e4tzung des FG K\u00f6ln (Urteil vom 20.3.2014 \u2013 3 K 3397\/10) habe der Steuerpflichtige durch die Nutzung des Weinkellers weiterhin sein individuelles Wohnbed\u00fcrfnis befriedigt, das er in der neuen Wohnung nicht mehr habe ausleben k\u00f6nnen. Ein enger r\u00e4umlicher Zusammenhang sei daf\u00fcr nicht erforderlich. Der Weinkeller sei ein Nebenraum zu seiner (neuen) Wohnung geblieben. Die Wohnbed\u00fcrfnisse der Steuerpflichtigen m\u00fcssten zeitgem\u00e4\u00df und individuell verstanden werden. Danach vertr\u00e4gt eine gro\u00dfe Wohnung also auch einen gro\u00dfen Weinkeller (oder Schwimmbecken, Saunen, Party- und Hobbyr\u00e4ume). Daf\u00fcr spricht auch der Zweck der Steuerbefreiung. Denn w\u00e4re der (sp\u00e4tere) Verkauf des Weinkellers steuerpflichtig gewesen, h\u00e4tte dies den aus finanziellen Gr\u00fcnden n\u00f6tigen Umzug des Steuerpflichtigen in eine andere Wohnung erschweren k\u00f6nnen.<\/p>\n

Nutzungs- und Funktionszusammenhang erforderlich<\/strong><\/p>\n

Auch f\u00fcr den Verkauf hochwertig ausgestatteter \u201eNebenr\u00e4ume\u201c, die der Freizeitgestaltung dienen, gilt also bei eigener (Wohn-)Nutzung die Steuerfreiheit, auch wenn sie sich nicht in unmittelbarer r\u00e4umlicher N\u00e4he zur Wohnung befinden. Allerdings sollte man den luxuri\u00f6sen Nebenraum nicht vor<\/i> der Wohnung ver\u00e4u\u00dfern, sonst l\u00f6st man den erforderlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zur eigenen Wohnnutzung sozusagen zumindest eine logische Sekunde vor dem Verkauf selbst auf und riskiert die Steuerbefreiung. Diese Rechtsfolge ist allerdings nicht so recht verst\u00e4ndlich, wenn man die Nutzung des Nebenraums doch eindeutig als Befriedigung privater Wohnbed\u00fcrfnisse einsch\u00e4tzt. Eine zweifelsfreie Alternative tut sich dem Steuerpflichtigen allerdings immer auf: zehn Jahre abwarten und sich auf diese Weise die Steuerbefreiung \u201eersitzen\u201c (was in einem gut gef\u00fcllten Weinkeller leichter fallen mag).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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