{"id":7690,"date":"2015-09-10T14:49:41","date_gmt":"2015-09-10T12:49:41","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=7690"},"modified":"2015-09-10T14:49:41","modified_gmt":"2015-09-10T12:49:41","slug":"aktuelles-vom-bfh-zu-vorsteuerabzug-und-mietgarantien-bei-der-vermietung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2015\/09\/10\/aktuelles-vom-bfh-zu-vorsteuerabzug-und-mietgarantien-bei-der-vermietung\/","title":{"rendered":"Aktuelles vom BFH zu Vorsteuerabzug und Mietgarantien bei der Vermietung"},"content":{"rendered":"
\"RA\/StB<\/a>

RA\/StB Dipl.-Kfm. S\u00f6ren Reckwardt, Counsel bei P+P P\u00f6llath + Partners, Berlin<\/p><\/div>\n

In einem aktuell ver\u00f6ffentlichten Urteil (BFH vom 15.04.2015 \u2013 V R 46\/13, DB 2015 S.\u00a01999<\/a>) \u00e4u\u00dfert sich der BFH zur umsatzsteuerlichen Behandlung typischer Themen bei gewerblicher Vermietung: (Teil-)Option, Vorsteuerabzug und Mietgarantie. Deshalb lohnt es sich, die Entscheidung genauer zu betrachten. Dar\u00fcber hinaus kommt der steuerlichen Behandlung von Mietgarantien generell eine steigende praktische Bedeutung zu. <\/p>\n

Urteilsfall<\/strong><\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin mietete als Generalzwischenmieterin die \u201eR-Passage\u201c, ein von den Endmietern gemischt genutztes Gewerbeobjekt. Die Gesamtmiete setzte sich aus der pauschalen Nettomiete zzgl. Nebenkosten und der Umsatzsteuer f\u00fcr die steuerpflichtig vermieteten Geb\u00e4udeteile zusammen. Dabei wurde auch f\u00fcr die Vermietung der nicht von Endmietern genutzten Leerstandsfl\u00e4chen im Generalmietvertrag von der Eigent\u00fcmerin zur Umsatzsteuer optiert. F\u00fcr die bei Vertragsschluss leer stehenden Fl\u00e4chen sah eine Zusatzvereinbarung (vom Gericht als \u201eMietgarantie\u201c bezeichnet) zun\u00e4chst vor, dass die Kl\u00e4gerin nur insoweit zur Mietzahlung verpflichtet war, als die Leerfl\u00e4chen zuk\u00fcnftig vermietet werden konnten. Diese Vereinbarung wurde sp\u00e4ter aufgehoben, so dass auch Miete f\u00fcr Leerfl\u00e4chen geschuldet wurde. F\u00fcr die Aufhebung der \u201eMietgarantie\u201c erhielt die Kl\u00e4gerin vereinbarungsgem\u00e4\u00df eine Einmalzahlung von 115.000\u00a0\u20ac zzgl. Umsatzsteuer, die sie der Vermieterin im Folgejahr entsprechend in Rechnung stellte. In ihrer Umsatzsteuererkl\u00e4rung brachte die Kl\u00e4gerin Vorsteuerbetr\u00e4ge aus Mietaufwendungen in Abzug, die einer Vorsteuerquote von 71\u00a0Prozent entsprachen. Die Betriebspr\u00fcfung erkannte unter Hinweis auf den Vorrang des Fl\u00e4chenschl\u00fcssels (vgl. \u00a7\u00a015 Abs.\u00a04 Satz\u00a03 UStG) nur eine Quote von 61\u00a0Prozent an. Leer stehende Fl\u00e4chen seien hierbei entsprechend ihrer letztmaligen Nutzung vor dem Leerstand den steuerpflichtig bzw. steuerfrei vermieteten Geb\u00e4udeteilen zuzuordnen. Das Finanzgericht wies die gegen die K\u00fcrzung der geltend gemachten Vorsteuern und die Umsatzbesteuerung der Einmalzahlung erhobene Klage als unbegr\u00fcndet ab.<\/p>\n

BFH: Vorsteuern nach Ma\u00dfgabe der Wirksamkeit der Teiloption abzugsf\u00e4hig<\/strong><\/p>\n

Zun\u00e4chst best\u00e4tigte der BFH seine bisherige Rechtsprechung, dass in erweiternder Auslegung des Wortlauts in \u00a7\u00a09 Abs.\u00a02 Satz\u00a01 UStG im Mietverh\u00e4ltnis (hier im Generalmietvertrag) eine Teiloption bzgl. eindeutig abgrenzbarer Bereiche der Mietsache (hier einzelne Ladeneinheiten) zul\u00e4ssig sei, wenn jeweils deren ausschlie\u00dfliche Verwendung zur Erzielung umsatzsteuerpflichtiger (Ausgangs-)Ums\u00e4tze nachweisbar ist. Dies war vorliegend durch die Vertr\u00e4ge mit den Endmietern der Fall.<\/p>\n

Weiterhin schloss sich der BFH dem Finanzgericht insoweit an, dass bzgl. der leer stehenden Fl\u00e4chen, die Absicht des Zwischenvermieters zur steuerpflichtigen Weitervermietung durch konkrete, objektive Anhaltspunkte belegt werden muss. Anderenfalls komme der letzten Nutzung vor dem Leerstand (die vorliegend teils umsatzsteuerfrei erfolgte) Indizwirkung f\u00fcr die Verwendungsabsicht zu, da Bauweise und Ausstattung in der Regel auf die letzte Verwendung zugeschnitten seien. Damit sei die Option im Generalmietvertrag bzgl. der zuvor umsatzsteuerfrei und jetzt leer stehenden Fl\u00e4chen unwirksam und die Umsatzsteuer auf den diesbez\u00fcglichen Mietanteil zu Unrecht in der Mietrechnung ausgewiesen (\u00a7\u00a014c Abs.\u00a01 UStG). Deshalb stehe der Kl\u00e4gerin insoweit auch kein Vorsteuerabzug zu.<\/p>\n

Bez\u00fcglich der Umsatzsteuerpflichtigkeit der Ausgleichzahlung f\u00fcr den Mietgarantieverzicht urteilte der BFH, dass die Einr\u00e4umung (und Aufhebung) eines Garantieversprechens eine nach \u00a7\u00a04 Nr.\u00a08 Buchst.\u00a0g UStG umsatzsteuerfreie Leistung sei, die aber gem\u00e4\u00df \u00a7 9 Abs. 1 UStG optionsf\u00e4hig sei. Mit Rechnungsstellung im Jahr nach der Aufhebung hatte die Kl\u00e4gerin wirksam und mit R\u00fcckwirkung optiert.<\/p>\n

Praxishinweise<\/strong><\/p>\n

Das Urteil setzt die gesetzlichen Vorgaben systematisch zutreffend um. Der Umfang der Option ist vorab auf Ebene des Vermieters zu kl\u00e4ren, um f\u00fcr den Zwischenmieter im n\u00e4chsten Schritt den Vorsteuerabzug bestimmen zu k\u00f6nnen. Dabei kann auch f\u00fcr abgrenzbare Fl\u00e4chen (teil-)optiert werden. Bei \u201emissgl\u00fcckter\u201c Option wird der Mieter eine korrigierte Rechnung (\u00a7\u00a014c Abs.\u00a01 Satz\u00a02 UStG) und die R\u00fcckzahlung der gezahlten Umsatzsteuer verlangen, so dass im Ergebnis \u201enur\u201c der Zinsschaden (\u00a7\u00a0233a AO) aufgrund des unberechtigten Vorsteuerabzugs verbleibt. Auf die kontrovers diskutierte und dem EuGH j\u00fcngst vom BFH vorgelegte Frage, inwieweit Vorsteuerbetr\u00e4ge bzgl. eines gemischt genutzten Geb\u00e4udes nach dem Fl\u00e4chenschl\u00fcssel aufzuteilen sind oder zun\u00e4chst eine Direktzuordnung entsprechend der Verwendung vorzunehmen ist (BFH vom 05.06.2014 \u2013 XI R 31\/09, DB 2014 S.\u00a01655<\/a>; vgl. hierzu auch M\u00fcller<\/i>, StR kompakt, DB0665526<\/a>), kam es hier nicht an.<\/p>\n

 <\/p>\n

Vermietern ist zur Sicherung des Vorsteuerabzugs bez\u00fcglich Leerfl\u00e4chen zur ausf\u00fchrlichen Dokumentation der Verwendungsabsicht zu raten (insb. Mietinteressenten, Expos\u00e9s, Maklerauftrag oder Eignung f\u00fcr gewerbliche Nutzung).<\/p>\n

Die vom BFH angesprochenen Mietgarantien spielen auch bei Immobilientransaktionen aktuell eine immer gr\u00f6\u00dfere Rolle. Immobilien werden zunehmend per Forward Deal in einem fr\u00fchen Projektstadium an institutionelle Investoren ver\u00e4u\u00dfert. Regelm\u00e4\u00dfig \u00fcbernimmt der Bautr\u00e4ger auch die Vermarktung hinsichtlich der bei der \u00dcbergabe noch unvermieteten Fl\u00e4chen f\u00fcr einen gewissen Zeitraum und gibt eine sog. (Erst-)Vermietungsgarantie ab. Bei der umsatz-, grunderwerb- und ertragsteuerlichen sowie der aufsichtsrechtlichen Behandlung ist dabei eine konsistente und f\u00fcr die Steuerpflichtigen auf K\u00e4ufer- bzw. Verk\u00e4uferseite bestm\u00f6gliche Ausgestaltung der Garantie im Kaufvertrag wichtig und erfordert die detaillierte Betrachtung jeden Einzelfalls.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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