{"id":8007,"date":"2016-06-29T18:26:31","date_gmt":"2016-06-29T16:26:31","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=8007"},"modified":"2016-06-29T18:26:31","modified_gmt":"2016-06-29T16:26:31","slug":"behandlung-von-zuschuessen-an-gewerbemieter-fuer-umsatzsteuerzwecke","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2016\/06\/29\/behandlung-von-zuschuessen-an-gewerbemieter-fuer-umsatzsteuerzwecke\/","title":{"rendered":"Behandlung von Zusch\u00fcssen an Gewerbemieter f\u00fcr Umsatzsteuerzwecke"},"content":{"rendered":"
\"RA\/StB

RA\/StB Dipl.-Kfm. S\u00f6ren Reckwardt, Counsel bei P+P P\u00f6llath + Partners, Berlin<\/p><\/div>\n

In der Praxis werden Immobilien zumeist auf Basis der erzielten Jahresnettokaltmiete bewertet. Hierzu wird ein entsprechender Kaufpreis- oder Bewertungsfaktor auf die vereinbarte Miete angewendet. Dabei gibt es verschiedene Kriterien f\u00fcr die H\u00f6he des Faktors: u.a. Leitzinsniveau, Mietvertragslaufzeit, Mieterbonit\u00e4t, Lage, Geb\u00e4udeeigenschaften. Im Zusammenhang mit Neuvermietungen und Mietlaufzeitverl\u00e4ngerungen erfreuen sich Zusch\u00fcsse an den Mieter immer gr\u00f6\u00dferer Beliebtheit. Die umsatzsteuerliche Qualifikation solcher Zusch\u00fcsse sollte insbesonere bei Gewerbemietern n\u00e4her betrachtet werden.<\/p>\n

Ausgangslage<\/strong><\/p>\n

Neben der Gew\u00e4hrung von mietfreien Zeiten stellt die Gew\u00e4hrung von Zusch\u00fcssen an (Gewerbe-)Mieter ein beliebtes Mittel dar, um den Mieter zum Vertragsabschluss zu bewegen. Die Zusch\u00fcsse sollen zum einen den Aufwand des Mieters im Zusammenhang mit dem Umzug oder den mieterspezifischen Anpassungen von unausgebaut \u00fcbergebenen Mietfl\u00e4chen abfedern. Mitunter haben sie zudem Finanzierungsfunktion f\u00fcr die Anlaufphase des Gewerbebetriebs des Mieters in der Immobilie. Gleichzeitig dienen die Zusch\u00fcsse oft dazu, die sp\u00e4tere Monatsmiete und damit die Bewertung der Immobilie zu erh\u00f6hen.<\/p>\n

Beurteilung aus Umsatzsteuersicht<\/strong><\/p>\n

Im Rahmen von Gewerbemietvertr\u00e4gen, bei denen zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung an einen (vorsteuerabzugsberechtigten) Mieter optiert wurde, wird h\u00e4ufig ein \u201eZuschuss zzgl. USt\u201c gegen Stellung einer entsprechenden Rechnung durch den Mieter vereinbart. Ob dieser Ansatz korrekt ist, h\u00e4ngt von verschiedenen Faktoren ab:<\/p>\n

Entscheidend ist aus umsatzsteuerlicher Sicht, ob eine konkrete umsatzsteuerbare und -pflichtige Leistung des Mieters vorliegt, deren Entgelt der Zuschuss darstellt, oder ob die Zahlung aus anderen Gr\u00fcnden im Rahmen des Mietverh\u00e4ltnisses gew\u00e4hrt wird. Deshalb sollten die Parteien bei Verhandlung des Mietvertrags bereits abkl\u00e4ren, ob der Zuschuss wirtschaftlich die Funktion einer (anf\u00e4nglichen) Mietreduktion bzw. Finanzierungshilfe f\u00fcr den Mieter haben soll oder ob die Zahlung als Gegenleistung f\u00fcr eine konkrete umsatzsteuerpflichtige Leistung bzw. Lieferung des Mieters erfolgt. Eine korrekte umsatzsteuerliche Behandlung erspart dabei ggf. sp\u00e4tere Diskussionen mit dem Finanzamt und Korrekturen, die zu Zinsbelastungen gem\u00e4\u00df \u00a7 233a AO f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n

Eine umsatzsteuerpflichtige (Bau-)Leistung des Mieters liegt z.B. dann vor, wenn der Mieter Einbauten an der Mietsache vornimmt und diese dem Vermieter \u201eliefert\u201c, d.h. ihm die Verf\u00fcgungsmacht verschafft, so dass die Einbauten in das rechtliche und wirtschaftliche Eigentum des Vermieters \u00fcbergehen und Teil der Mietsache werden. Die umsatzsteuerbare Lieferung kann auch z.B. aus dem vom P\u00e4chter einer neu errichteten Hotelimmobilie beschafften Inventar (sog. Fixtures, Furniture & Equipment, kurz FF&E) bestehen, f\u00fcr das er einen entsprechenden \u201eInvestitionszuschuss\u201c erh\u00e4lt und das anschlie\u00dfend Teil des Pachtgegenstands ist. F\u00fcr die Beurteilung, ob eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung vorliegt, sind u.a. die konkreten Regeln des Miet- bzw. Pachtvertrags zur Instandshaltungspflicht und Risikotragung w\u00e4hrend der Laufzeit sowie zum R\u00fcckbau bzw. zur Entsch\u00e4digungspflicht bei Vertragsende ma\u00dfgeblich.<\/p>\n

Liegt dagegen ein pauschaler Zuschuss (z.B. f\u00fcr Umzugs-, Ausbau-, Pre-Opening-, oder Einrichtungskosten) ohne konkrete Gegenleistung des Mieters vor, ist dem FG Saarland (Beschluss vom 26.07.2001 \u2013 1 V 154\/01) zuzustimmen, das einen solchen Zuschuss wirtschaftlich und umsatzsteuerrechtlich als Mietreduktion (Negativumsatz) qualifiziert hat. Dabei verweist das FG Saarland auf die Rechtsprechung des BFH zum spiegelbildlichen Fall eines pauschalen Zuschusses (ohne konkrete Gegenleistung) des Mieters an den Vermieter, den der BFH als zus\u00e4tzliches Mietentgelt qualifiziert hat.<\/p>\n

Praxishinweise<\/strong><\/p>\n

Wird im Nachhinein eine nicht zutreffende Beurteilung von Zusch\u00fcssen erkannt, sollten Mieter und Vermieter einvernehmlich die entsprechenden Berichtigungen vornehmen. Wurde z.B. zu Unrecht eine umsatzsteuerbare Lieferung angenommen, ist seitens des Mieters die entsprechende Rechnung zu stornieren und gleichzeitig seitens des Vermieters die Dauermietrechnung entsprechend um die Mietentgeltreduktion zu berichtigen. Zahlungen zwischen den Parteien sind in diesem Falle nicht notwendig, da die \u00fcberzahlte Umsatzsteuer auf die (vermeintliche) Ausbauleistung der \u00fcberzahlten Umsatzsteuer auf das (zu reduzierende) Mietentgelt entspricht. Wird die Korrektur binnen 15 Monaten nach Ende des Jahres der Zuschussgew\u00e4hrung vorgenommen, k\u00f6nnen nachteilige Zinsfolgen vermieden werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In der Praxis werden Immobilien zumeist auf Basis der erzielten Jahresnettokaltmiete bewertet. Hierzu wird ein entsprechender Kaufpreis- oder Bewertungsfaktor auf die vereinbarte Miete angewendet. Dabei gibt es verschiedene Kriterien f\u00fcr die H\u00f6he des Faktors: u.a. Leitzinsniveau, Mietvertragslaufzeit, Mieterbonit\u00e4t, Lage, Geb\u00e4udeeigenschaften. … Weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":304378,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2241,21185],"tags":[45040,2176,2409,45041],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8007"}],"collection":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/users\/304378"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8007"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8007\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8009,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8007\/revisions\/8009"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8007"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8007"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8007"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}