{"id":8132,"date":"2016-11-29T10:46:07","date_gmt":"2016-11-29T08:46:07","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=8132"},"modified":"2016-11-29T10:46:07","modified_gmt":"2016-11-29T08:46:07","slug":"shopping-center-koennen-gewerbesteuerfrei-vermietet-werden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2016\/11\/29\/shopping-center-koennen-gewerbesteuerfrei-vermietet-werden\/","title":{"rendered":"Shopping-Center k\u00f6nnen gewerbesteuerfrei vermietet werden"},"content":{"rendered":"
\"RA\/StB

RA\/StB Dr. Michael Kreft, Partner bei King & Wood Mallesons LLP, M\u00fcnchen<\/p><\/div>\n

Der BFH hat mit seinem Urteil vom 14.07.2016 (IV R 34\/13, DB 2016 S. 2697<\/a>) f\u00fcr Entspannung bei Vermietern von Einkaufs- und Fachmarktzentren gesorgt. Die Vermietung erfolgt danach auch dann noch im Rahmen der privaten Verm\u00f6gensverwaltung und f\u00fchrt nicht zu gewerblichen Eink\u00fcnften, wenn der Vermieter neben der Vermietung der Einkaufsfl\u00e4chen die f\u00fcr den Betrieb und die Infrastruktur des Einkaufszentrums typischen Nebenleistungen erbringt, insbesondere Parkpl\u00e4tze und Gemeinschaftstoiletten betreibt, die Bewachung des Objekts und die Reinigung der Gemeinschaftsfl\u00e4chen \u00fcbernimmt und werbe- und verkaufsf\u00f6rdernde Ma\u00dfnahmen f\u00fcr das gesamte Einkaufszentrum durchf\u00fchrt.<\/p>\n

Vermietung ohne gewerblichen Charakter<\/strong><\/p>\n

Mit Spannung hatte die Immobilienbranche das Urteil des BFH im Verfahren IV R 34\/13 erwartet, weil durch unterschiedliche Rechtsauffassungen der Finanzgerichte Rechtsunsicherheit bei der Vermietung von Einkaufs- und Fachmarktzentren im Hinblick auf die Gewerblichkeit ihrer Vermietungst\u00e4tigkeit entstanden war. F\u00fcr Vermieter ist es aus unterschiedlichen Gr\u00fcnden von Interesse, nur im Rahmen der privaten Verm\u00f6gensverwaltung t\u00e4tig zu werden und gesch\u00e4ftliche Aktivit\u00e4ten zu vermeiden, die zu gewerblichen Eink\u00fcnften f\u00fchren und der Gewerbesteuer unterliegen. Vermieter in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften wollen die erweiterte gewerbesteuerliche K\u00fcrzung in Anspruch nehmen, Investmentfonds m\u00fcssen die sogenannte aktive unternehmerische Bewirtschaftung vermeiden und nat\u00fcrliche Personen sind daran interessiert, durch die Vermeidung der Gewerblichkeit eine steuerfreie Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie zu erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Im Urteilsfall hatte eine Vermietungsgesellschaft Fl\u00e4chen in einem Einkaufszentrum an eine Vielzahl von Mietern, insbesondere Einzelh\u00e4ndler und Dienstleister vermietet. Im Rahmen der Mietvertr\u00e4ge wurden die Mieter verpflichtet, mit zum Verbund des Vermieters geh\u00f6renden Servicegesellschaften Vertr\u00e4ge abzuschlie\u00dfen und diese f\u00fcr den laufenden Betrieb, die Instandhaltung, die Reinigung und die Bewachung der \u00f6ffentlichen Fl\u00e4chen einschlie\u00dflich des Parkhauses und die Bereitstellung von Sanit\u00e4r- und Sozialr\u00e4umen zu verg\u00fcten. Weiter wurden die Mieter verpflichtet, eine von ihnen selbst zu finanzierende Werbegesellschaft mit einem Centermanagement zu gr\u00fcnden und zu unterhalten, die Werbema\u00dfnahmen und sonstige verkaufsf\u00f6rdernde Ma\u00dfnahmen f\u00fcr das Einkaufszentrum durchzuf\u00fchren hatte. Die Vorinstanz (FG Niedersachsen vom 26.06.2013 – 7 K 10056\/09, RS1045486<\/a>; vgl. hierzu Kreft<\/em>, StR kompakt, DB0662134<\/a>) hatte geurteilt, dass die Vermietung des Einkaufszentrums wegen dieser zus\u00e4tzlichen Dienstleistungen aus der Vermietersph\u00e4re den Rahmen der privaten Verm\u00f6gensverwaltung \u00fcberschritten habe und daher einen Gewerbebetrieb darstelle.<\/p>\n

Vermietung als pr\u00e4gendes Element des Leistungsaustauschs mit dem Mieter <\/strong><\/p>\n

Der IV. Senat des BFH teilt die Auffassung des FG Niedersachsen hingegen nicht und verneint eine gewerbliche Bet\u00e4tigung des Vermieters. Der Rahmen der privaten Verm\u00f6gensverwaltung wird noch nicht \u00fcberschritten, wenn neben der Vermietung von Fl\u00e4chen gegen\u00fcber dem Mieter Dienstleistungen durch den Vermieter selbst oder auf dessen Veranlassung hin durch dritte, dem Vermieter nahestehende Personen erbracht werden. Allerdings sind nur solche Dienstleistungen unsch\u00e4dlich, welche die f\u00fcr die Vermietung des Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betreffen. Zu diesen \u00fcblichen Leistungen geh\u00f6ren vor allem die Bewachung, die Reinigung (der \u00f6ffentlichen Fl\u00e4chen) und die Bereitstellung von Sanit\u00e4r- und Sozialr\u00e4umen. Auch wenn werbe- und verkaufsf\u00f6rdernde Ma\u00dfnahmen Sonderleistungen neben der Vermietung darstellen, sind diese ebenso im Rahmen der privaten Verm\u00f6gensverwaltung unsch\u00e4dlich, wenn diese sich auf das gesamte Einkaufszentrum beziehen und nicht im Interesse nur einzelner Mieter erfolgen. Eine solche ganzheitliche Werbung liegt \u00fcberwiegend im Vermieterinteresse und \u00e4ndert nichts daran, dass die Vermietungsleistung und damit die private Verm\u00f6gensverwaltung dem gesamten Leistungsaustausch mit den Mietern das Gepr\u00e4ge gibt.<\/p>\n

Die Grenze zwischen privater Verm\u00f6gensverwaltung zum Gewerbebetrieb wird nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des BFH \u00fcberschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Bet\u00e4tigung und unter Ber\u00fccksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Verm\u00f6genswerte durch Umschichtung gegen\u00fcber der Nutzung der Verm\u00f6genswerte im Sinne einer Fruchtziehung zum Beispiel durch Vermietung entscheidend in den Vordergrund tritt. Bei dieser Beurteilung sind jeweils artspezifische Besonderheiten der Bet\u00e4tigung zu ber\u00fccksichtigen. So ist eine gewerbliche Vermietung erst dann anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Verh\u00e4ltnisse im Einzelfall besondere Umst\u00e4nde hinzutreten, die der T\u00e4tigkeit als Ganzes das Gepr\u00e4ge einer gewerblichen Bet\u00e4tigung geben, hinter der die eigentliche Gebrauchs\u00fcberlassung des Gegenstands in den Hintergrund tritt. Diese Frage ist auch objektbezogen nach der Art des Vermietungsobjekts zu beantworten. So sind bei der Vermietung von Fl\u00e4chen in einem Einkaufszentrum solche Nebenleistungen unsch\u00e4dlich, die eine Nutzung f\u00fcr den von den Mietern vorausgesetzten gewerblichen Zweck erst erm\u00f6glichen und daher im \u00fcberwiegenden wirtschaftlichen Interesse des Vermieters erbracht werden.<\/p>\n

\u00dcbliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Infrastruktur eines Einkaufszentrums sind unsch\u00e4dlich<\/strong><\/p>\n

Gem\u00e4\u00df dieser Kriterien erfordert die Vermietung von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen in einem Einkaufszentrum ein Mindestma\u00df an Infrastruktur wie z.B. Parkpl\u00e4tze, Abstell- und \u00f6ffentliche Sanit\u00e4rr\u00e4ume, Zugangssicherung und Bewachung. Damit sind Unterhaltung und Instandhaltung solcher Infrastruktureinrichtungen keine echten Zusatzleistungen des Vermieters, sondern untrennbarer Bestandteil der Vermietungsleistung.<\/p>\n

Werbema\u00dfnahmen und Verkaufsf\u00f6rderung sind f\u00fcr die Vermietung \u00fcbliche Sonderleistungen<\/strong><\/p>\n

Wird das Einkaufszentrum in seiner Gesamtheit durch eine von den Mietern finanzierte Werbegesellschaft, durch Beauftragte des Vermieters oder durch den Vermieter selbst beworben und werden das Einkaufszentrum betreffende verkaufsf\u00f6rdernde Ma\u00dfnahmen durchgef\u00fchrt, so stehen diese im \u00fcberwiegenden Interesse des Vermieters, da sie die Attraktivit\u00e4t des Standortes sichern, um Mieter zu binden oder neue Mieter zu gewinnen. Nach Auffassung des BFH stellen solche Ma\u00dfnahmen \u00fcbliche Sonderleistungen f\u00fcr die Vermietung eines Einkaufszentrums dar und f\u00fchren nicht zur Gewerblichkeit der Vermietungst\u00e4tigkeit.<\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

Dass auch die Durchf\u00fchrung von Werbema\u00dfnahmen durch den Vermieter noch als unsch\u00e4dliche, weil \u00fcbliche Sonderleistung qualifiziert wird, \u00fcberrascht im ersten Moment, ist aber auf Grundlage der Abgrenzungskriterien des BFH konsequent und folgerichtig.<\/p>\n

Der BFH hat mit seinem Urteil vom 14.07.2016 erfreulicherweise f\u00fcr die Betreiber von Einkaufszentren weitgehende Rechtssicherheit hinsichtlich etwaiger gewerbesteuersch\u00e4dlicher Bet\u00e4tigungen geschaffen. Hiervon profitieren insbesondere auch origin\u00e4r gewerbliche Vermieter wie Kapitalgesellschaften, da ihnen die Nutzung der erweiterten gewerbesteuerlichen K\u00fcrzung erm\u00f6glicht wird. Investmentfonds sollten durch diese Entscheidung ebenfalls Sicherheit im Hinblick darauf erhalten, dass durch die Erbringung von Infrastrukturleistungen oder Werbema\u00dfnahmen keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung i.S.d. \u00a7 1 Abs. 1b Nr. 3 InvStG vorliegt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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