{"id":8398,"date":"2017-12-12T10:33:11","date_gmt":"2017-12-12T08:33:11","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=8398"},"modified":"2017-12-12T10:33:11","modified_gmt":"2017-12-12T08:33:11","slug":"ferienwohnungen-werden-doch-zu-eigenen-wohnzwecken-genutzt-verkauf-der-selbst-genutzten-ferienwohnung-bleibt-steuerfrei","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2017\/12\/12\/ferienwohnungen-werden-doch-zu-eigenen-wohnzwecken-genutzt-verkauf-der-selbst-genutzten-ferienwohnung-bleibt-steuerfrei\/","title":{"rendered":"Ferienwohnungen werden doch zu eigenen Wohnzwecken genutzt \u2013 Verkauf der selbst genutzten Ferienwohnung bleibt steuerfrei"},"content":{"rendered":"
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RA Prof. Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg<\/p><\/div>\n

Eigent\u00fcmer von Ferien- und Zweitwohnungen mit Verkaufsabsichten k\u00f6nnen aufatmen. Die Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie, die ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, bleibt einkommensteuerfrei (BFH vom 27.06.2017 \u2013 IX R 37\/16, DB 2017 S.\u00a02461<\/a>). Dies gilt auch, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ver\u00e4u\u00dfert wird. Denn eine Wohnung wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken verwendet, wenn sie nur zeitweilig benutzt wird, sofern sie dem Eigent\u00fcmer auch in der \u00fcbrigen Zeit als Wohnung zur Verf\u00fcgung steht. Allerdings muss die Wohnung entweder zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden oder \u2013 falls dies nicht der Fall ist \u2013 zumindest im Jahr der Ver\u00e4u\u00dferung und in den beiden vorangegangen Jahren.<\/p>\n

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken<\/strong><\/p>\n

Die Ver\u00e4u\u00dferung einer privaten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ist grunds\u00e4tzlich einkommensteuerpflichtig. Eine Ausnahme sieht der Gesetzgeber allerdings f\u00fcr solche Geb\u00e4ude vor, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Unsch\u00e4dlich ist die gemeinsame Nutzung mit Familienangeh\u00f6rigen oder Dritten, solange der Eigent\u00fcmer bzw. Ver\u00e4u\u00dferer die Wohnung zumindest auch selbst nutzt. Sch\u00e4dlich ist hingegen die \u00dcberlassung der Wohnung an eine andere Person, ohne dass der Eigent\u00fcmer selbst darin wohnt (zu Ausnahmen bei \u00dcberlassung der Wohnung an Kinder vgl. Specker<\/em>, Steuerboard-Beitrag vom 25.01.2017<\/a>).<\/p>\n

Eigene Wohnnutzung in Ferienh\u00e4usern durch FG K\u00f6ln infrage gestellt<\/strong><\/p>\n

Fraglich ist, ob sich die eigene Wohnnutzung auf beliebig viele Wohnungen und alle Arten der privaten Nutzung erstrecken kann, insbesondere auch auf Ferienwohnungen. Den standesgem\u00e4\u00dfen Anlass zur Kl\u00e4rung dieser Frage bildete der Verkauf eines Ferienhauses auf Sylt. Dieses war ein klassisches Ferienhaus, in dem sich die Eigent\u00fcmerin in den ma\u00dfgeblichen Jahren vor dem Verkauf jeweils zwischen 18 und 36 Tage lang aufhielt. F\u00fcr ihre eigene Wohnnutzung unsch\u00e4dlich war, dass sich auch ihr Vater regelm\u00e4\u00dfig \u2013 und zwar deutlich l\u00e4nger als sie selbst \u2013 in dem Haus aufhielt. Denn die Nutzung durch den Vater trat neben ihre eigene Wohnnutzung, ohne diese zu verdr\u00e4ngen. Das FG K\u00f6ln hatte allerdings kein Verst\u00e4ndnis daf\u00fcr, dass das Sylter Ferienhaus von der Steuerfreiheit f\u00fcr eigene Wohnnutzung erfasst sein sollte (FG K\u00f6ln, Urteil vom 18.10.2016 \u2013 8 K 3825\/11). Dies begr\u00fcndete es mit dem Gesetzeszweck, der nur darauf gerichtet sei, die berufliche Mobilit\u00e4t des Eigent\u00fcmers einer selbst bewohnten Immobilie nicht zu erschweren. Beg\u00fcnstigt seien daher nur Wohnungen, die aus beruflichen Gr\u00fcnden vorgehalten w\u00fcrden, und nicht Wohnungen f\u00fcr Erholungsaufenthalte. Der Verkauf der Hauptwohnung oder einer zum Zwecke der doppelten Haushaltsf\u00fchrung angeschafften Zweitwohnung sollte daher steuerfrei bleiben, nicht aber der Verkauf einer Ferienwohnung.<\/p>\n

Sehr schnelle Klarstellung durch den BFH<\/strong><\/p>\n

In rekordverd\u00e4chtiger Zeit, n\u00e4mlich nur acht Monate nach der m\u00fcndlichen Verhandlung am 18.10.2016 in K\u00f6ln, r\u00fcckte der BFH die Verh\u00e4ltnisse auf Sylt \u2013 und in anderen Ferienhausgebieten \u2013 wieder zurecht (BFH vom 27.06.2017 \u2013 IX R 37\/16, DB 2017 S.\u00a02461<\/a>). Unter Ber\u00fccksichtigung der Zeit f\u00fcr die Abfassung und Zustellung des FG-Urteils, f\u00fcr die Einlegung und Begr\u00fcndung der Revision sowie f\u00fcr die Gegen\u00e4u\u00dferung des beklagten Finanzamtes gelangte der BFH also innerhalb weniger Monate zu einer Entscheidung. Dies ist ein erfreuliches Signal f\u00fcr die Dauer von (Revisions-)Gerichtsverfahren. Dagegen vergingen zwischen Klageerhebung und FG-Urteil knapp f\u00fcnf Jahre. Vermutlich mussten die BFH-Richter auch gar nicht lange \u00fcberlegen. Sie stellten klar, dass es f\u00fcr die eigene Wohnnutzung nicht auf den Grund f\u00fcr das Vorhalten der Immobilie ankomme. Ein Steuerpflichtiger k\u00f6nne auch mehrere Geb\u00e4ude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Zweitwohnungen und Ferienwohnungen sind danach genauso erfasst. Es kommt nicht darauf an, wie oft sich der Steuerpflichtige in der Wohnung aufh\u00e4lt, wenn seine Nutzung zumindest auf Dauer angelegt ist.<\/p>\n

Erforderlicher Mindestzeitraum der eigenen Wohnnutzung <\/strong><\/p>\n

Am Fall des Sylter Ferienhauses kl\u00e4rt der BFH gleich eine weitere Frage im Zusammenhang mit der Steuerbefreiung f\u00fcr eigengenutzte Wohnungen. Daf\u00fcr sieht das Gesetz zwei Alternativen vor. Entweder wird die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Diese Alternative konnte die Eigent\u00fcmerin des Sylter Hauses nicht erf\u00fcllen, weil sie es nach dem Erwerb zun\u00e4chst jahrelang (entgeltlich) an ihren Vater vermietet hatte, es solange also nicht selbst nutzte. Nach der zweiten Alternative muss die Immobilie im Jahr der Ver\u00e4u\u00dferung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Diese Nutzung muss sich also \u00fcber insgesamt drei Kalenderjahre erstrecken. Diese zweite Alternative erf\u00fcllte die Eigent\u00fcmerin, weil sie die Vermietung an ihren Vater zum 30.11.2004 beendet hatte und die Immobilie im September 2006 ver\u00e4u\u00dferte. Der BFH stellt klar, dass hierbei die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Ver\u00e4u\u00dferung und im zweiten Jahr vor der Ver\u00e4u\u00dferung nicht w\u00e4hrend des ganzen Kalenderjahres vorliegen muss. Vielmehr gen\u00fcgt ein zusammenh\u00e4ngender<\/em> Zeitraum der Nutzung, der sich \u00fcber drei Kalenderjahre erstreckt.<\/p>\n

Entscheidend f\u00fcr die Steuerbefreiung des Verkaufs war also letztlich, dass die Eigent\u00fcmerin die Vermietung im Jahr 2004 rechtzeitig beendet hatte, n\u00e4mlich zu Ende November 2004, und das Haus danach noch selbst nutzte. H\u00e4tte sie die Vermietung erst zu Ende Dezember 2004 beendet, h\u00e4tte sie den entsprechenden Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn von \u00fcber 1 Mio. Euro im Jahr 2006 versteuern m\u00fcssen. Die rechtzeitige Beendigung der Vermietung im Jahr 2004 hatte also einen steuerlichen Gegenwert von rund einer halben Mio. Euro im Jahr 2006. Theoretisch h\u00e4tte es auch gereicht, die Vermietung am 30.12.2004 zu beenden. Dann h\u00e4tte sie das Haus im zweiten Jahr vor der Ver\u00e4u\u00dferung wenigstens einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt, was nach der Klarstellung durch den BFH ausreicht. Dann w\u00e4ren aber wohl sehr strenge Anforderungen an den Nachweis dieser eint\u00e4gigen Wohnnutzung gestellt worden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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