{"id":8913,"date":"2019-06-05T12:10:11","date_gmt":"2019-06-05T10:10:11","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=8913"},"modified":"2019-06-12T15:52:08","modified_gmt":"2019-06-12T13:52:08","slug":"ausschliesslich-oder-nicht-ausschliesslich-hindert-die-vermietung-einer-zuvor-selbst-genutzten-wohnung-ihren-steuerfreien-verkauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2019\/06\/05\/ausschliesslich-oder-nicht-ausschliesslich-hindert-die-vermietung-einer-zuvor-selbst-genutzten-wohnung-ihren-steuerfreien-verkauf\/","title":{"rendered":"Ausschlie\u00dflich oder nicht ausschlie\u00dflich \u2013 hindert die Vermietung einer zuvor selbst genutzten Wohnung ihren steuerfreien Verkauf?"},"content":{"rendered":"
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RA Prof. Dr. Gerhard Specker, HFH Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg<\/p><\/div>\n

Die Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie im Privatverm\u00f6gen ist nur einkommensteuerpflichtig, wenn sie innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung erfolgt. Die Steuerpflicht gilt aber nicht f\u00fcr Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Entschlie\u00dft sich der Eigent\u00fcmer einer selbst genutzten Wohnung zum Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, muss er die Voraussetzungen der Steuerfreiheit genau pr\u00fcfen. Wenige Tage oder Wochen k\u00f6nnen \u00fcber Steuerpflicht oder Steuerfreiheit entscheiden. Auf beteiligte Notare oder Makler kann sich der Verk\u00e4ufer dabei nicht verlassen; diese sind zur Aufkl\u00e4rung \u00fcber die steuerlichen Folgen des Verkaufs grunds\u00e4tzlich nicht verpflichtet (siehe zu Maklern j\u00fcngst BGH vom 12.07.2018 \u2013 I ZR 152\/17<\/a>).<\/p>\n

Zwei Wege in die Steuerfreiheit<\/strong><\/p>\n

Der Gesetzgeber bietet zwei Wege an, um die selbst genutzte Immobilie auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei zu ver\u00e4u\u00dfern: Entweder wird die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung ausschlie\u00dflich<\/em> zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Oder die Immobilie wird im Jahr der Ver\u00e4u\u00dferung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die erste Alternative verlangt keinen Mindestzeitraum, aber eine zeitlich ausschlie\u00dfliche<\/em> Eigennutzung. Ein einziger Tag der Vermietung zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung l\u00e4sst die Steuerbefreiung also entfallen. Daf\u00fcr kann der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Wohnung beliebig kurz sein, solange sich die Eigennutzung noch tats\u00e4chlich nachweisen l\u00e4sst. In der zweiten Alternative fehlt das Wort ausschlie\u00dflich,<\/em> was Raum f\u00fcr Interpretationen er\u00f6ffnet. Hier muss sich die Eigennutzung \u00fcber mindestens drei Kalenderjahre erstrecken. Ma\u00dfgeblich ist also ein Dreijahreszeitraum: in das dritte Jahr f\u00e4llt der Verkauf der Wohnung (Verkaufsjahr), das zweite Jahr ist das mittlere Jahr und im ersten Jahr des Zeitraums muss die Eigennutzung sp\u00e4testens begonnen haben.<\/p>\n

Keine ausschlie\u00dfliche Eigennutzung im ersten, aber im zweiten Jahr<\/strong><\/p>\n

Wie viele Tage des Dreijahreszeitraums muss die Eigennutzung umfassen, um die Steuerbefreiung zu erlangen? Manche lesen das Wort ausschlie\u00dflich<\/em> kurzerhand in die zweite Alternative hinein und verlangen eine ausschlie\u00dfliche Eigennutzung vom ersten Tag des ersten Jahres bis hin zum Tag des Verkaufs im dritten Jahr. In seiner Ferienhaus-Entscheidung (vgl. dazu Specker<\/em>, Steuerboard-Beitrag vom 12.12.2017<\/a>) hat der BFH demgegen\u00fcber gekl\u00e4rt, dass die eigene Wohnnutzung nicht w\u00e4hrend des gesamten ersten Jahres bestehen muss, sondern irgendwann im ersten Jahr nur anfangen muss. Erforderlich ist danach aber eine ununterbrochene Eigennutzung, die sich \u00fcber drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie \u2013 mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres \u2013 voll auszuf\u00fcllen. Mit anderen Worten: F\u00fcr das mittlere Jahr ist nach Auffassung der Rechtsprechung doch eine ausschlie\u00dfliche<\/em> Eigennutzung erforderlich, nicht aber f\u00fcr das erste Jahr.<\/p>\n

Was gilt im dritten Jahr, dem Verkaufsjahr? Dazu folgender einfacher Fall: Der Kl\u00e4ger hatte im Jahr 2006 eine Wohnung erworben und bis April 2014 durchgehend selbst bewohnt. Anschlie\u00dfend vermietete er die Wohnung von Mai bis Dezember 2014. Am 17.12.2014 verkaufte er die Wohnung. Sein Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung wegen der Vermietung der Wohnung vor ihrem Verkauf. Vor dem FG Baden-W\u00fcrttemberg hatte der Kl\u00e4ger dagegen Erfolg, mit der Begr\u00fcndung, der Wortlaut der zweiten Alternative verlange gerade keine ausschlie\u00dfliche Eigennutzung (FG Baden-W\u00fcrttemberg vom 07.12.2018 \u2013 13 K 289\/17). Die erforderliche ununterbrochene Eigennutzung im ma\u00dfgeblichen Dreijahreszeitraum 2012 bis 2014 liege vor. Hierzu war f\u00fcr den Kl\u00e4ger aber Eile geboten. Die Beendigung der eigenen Nutzung, die Vermietung und der Verkauf mussten in demselben Kalenderjahr erfolgen. H\u00e4tte sich der Verkauf nur wenige Tage in das Jahr 2015 verschoben, w\u00e4re er steuerpflichtig gewesen. Denn das mittlere Jahr w\u00e4re dann 2014 gewesen, und die nach der Rechtsprechung erforderliche ununterbrochene Eigennutzung \u00fcber die dann ma\u00dfgeblichen Jahre 2013 bis 2015 h\u00e4tte nicht vorgelegen.<\/p>\n

Ausschlie\u00dfliche Eigennutzung im dritten Jahr bleibt unklar<\/strong><\/p>\n

Das Ergebnis l\u00e4sst sich allerdings \u2013 anders als das FG Baden-W\u00fcrttemberg meint \u2013 nicht eindeutig<\/em> aus dem Wortlaut der zweiten Alternative (weil das Wort ausschlie\u00dflich<\/em> fehlt) und aus der Ferienhaus-Entscheidung des BFH herleiten. Zum einen bleibt offen, warum dann f\u00fcr das mittlere Jahr nach der Rechtsprechung doch eine ausschlie\u00dfliche Eigennutzung verlangt wird. Zwar l\u00e4sst sich die zweite Alternative gut dahingehend auslegen; aus dem Wortlaut folgt dies aber noch nicht. Auch f\u00fcr das Verkaufsjahr schafft allein der Wortlaut noch keine Klarheit. Die Ferienhaus-Entscheidung des BFH ist hierzu nicht eindeutig; die Frage war dort auch nicht entscheidungserheblich. Zwar muss die Eigennutzung laut BFH nur das mittlere Jahr, nicht aber das Verkaufsjahr ganz ausf\u00fcllen. Damit kann aber auch die \u2013 zugegeben \u2013 Selbstverst\u00e4ndlichkeit gemeint sein, dass ein unterj\u00e4hriger steuerfreier Verkauf im dritten Jahr m\u00f6glich ist. Ob aber auch die Vermietung nach<\/em> Beendigung der Eigennutzung im Verkaufsjahr wirklich unsch\u00e4dlich ist, ist noch nicht abschlie\u00dfend gekl\u00e4rt. Verkaufswillige Eigent\u00fcmer sollten sich darauf jedenfalls (noch) nicht verlassen. Zweifel daran hat \u2013 wenig verwunderlich \u2013 auch die Finanzverwaltung, die gegen das Urteil des FG Baden-W\u00fcrttemberg mit einer Nichtzulassungsbeschwerde vorgeht (Az. des BFH: IX B 28\/19). Sollte das FG den BFH falsch interpretiert haben, wird dieser vermutlich einen Weg zur Er\u00f6ffnung des Revisionsverfahrens und damit zu einer Entscheidung in der Sache finden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie im Privatverm\u00f6gen ist nur einkommensteuerpflichtig, wenn sie innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung erfolgt. Die Steuerpflicht gilt aber nicht f\u00fcr Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Entschlie\u00dft sich der Eigent\u00fcmer einer selbst genutzten Wohnung … Weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":304378,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2241,23294],"tags":[32581,2415,51677,32580],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8913"}],"collection":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/users\/304378"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8913"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8913\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8914,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8913\/revisions\/8914"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8913"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8913"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8913"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}