{"id":8964,"date":"2019-08-26T14:25:35","date_gmt":"2019-08-26T12:25:35","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=8964"},"modified":"2019-08-26T14:25:35","modified_gmt":"2019-08-26T12:25:35","slug":"bauabzugsteuer-beim-atypischen-forward-asset-deal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2019\/08\/26\/bauabzugsteuer-beim-atypischen-forward-asset-deal\/","title":{"rendered":"Bauabzugsteuer beim atypischen Forward Asset Deal"},"content":{"rendered":"
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RA Elisabeth M\u00e4rker, Associate bei P+P P\u00f6llath + Partners, Berlin<\/p><\/div>\n

Bei einem Forward Asset Deal ist der Erwerber in der Regel nicht verpflichtet, Bauabzugsteuer auf den Kaufpreis einzubehalten und an das Finanzamt abzuf\u00fchren. Bei einem Grundst\u00fcckskaufvertrag mit einer Bauverpflichtung tritt der Verk\u00e4ufer regelm\u00e4\u00dfig als Bautr\u00e4ger auf, dessen Leistungen bei fehlender Bauherreneigenschaft des Erwerbers nach den vom BMF entwickelten Grunds\u00e4tzen nicht als Bauleistungen qualifizieren. Erfolgt jedoch der Erwerb eines vom Verk\u00e4ufer noch zu bebauenden Grundst\u00fccks und wird im Kaufvertrag eine Bauverpflichtung vereinbart, die erst nach Closing des Grundst\u00fcckserwerbs f\u00e4llig wird (atypischer Forward Asset Deal), besteht ein relevantes Risiko, dass der Erwerber f\u00fcr solche F\u00e4lle abweichend vom typischen Forward Asset Deal verpflichtet ist, Bauabzugsteuer abzuf\u00fchren.<\/p>\n

Hintergrund<\/strong><\/p>\n

Nach \u00a7 48 Abs. 1 Satz 1 EStG unterliegen Bauleistungen einem Steuerabzug in H\u00f6he von 15% der vom Bauleistungsempf\u00e4nger zu entrichtenden Gegenleistung. Der Steuerabzug erfolgt auf Rechnung des Bauleistenden und beinhaltet dessen Prim\u00e4rsteuerschuld. Der Bauleistungsempf\u00e4nger hingegen fungiert lediglich als Steuerentrichtungs- und Haftungsschuldner. Als Bauleistungen im Sinne des \u00a7 48 Abs. 1 Satz 1 EStG qualifizieren alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, \u00c4nderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen (vgl. BMF-Schreiben vom 27.12.2002, Tz. 1.1). Bautr\u00e4gervertr\u00e4ge betreffen regelm\u00e4\u00dfig derartige Bauleistungen (vgl. Ebling<\/em> in Bl\u00fcmich, EStG, \u00a7 48, Rn. 68).<\/p>\n

Leistungen von Bautr\u00e4gern i.S.d. \u00a7 3 Makler- und Bautr\u00e4gerverordnung (MaBV) unterliegen nach den vom BMF aufgestellten Grunds\u00e4tzen nur dann der Bauabzugsteuer, wenn der Bauleistungsempf\u00e4nger als Bauherr i.S.d. BMF-Schreibens vom 31.08.1990 anzusehen ist (vgl. BMF-Schreiben vom 27.12.2002, Tz. 1.2). Bauherr ist nach den dortigen Ausf\u00fchrungen, wer auf eigene Rechnung und Gefahr ein Geb\u00e4ude baut oder bauen l\u00e4sst, das Baugeschehen beherrscht und das umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis tr\u00e4gt. Letzteres soll davon gepr\u00e4gt sein, dass sein Tr\u00e4ger wirtschaftlich dem f\u00fcr die Durchf\u00fchrung eines Bauvorhabens auf eigenem Grundst\u00fcck typischerweise innewohnenden Risiko ausgesetzt ist und dar\u00fcber hinaus rechtlich und tats\u00e4chlich die Planung sowie Ausf\u00fchrung in der Hand h\u00e4lt.<\/p>\n

Die Ausf\u00fchrungen des BMF-Schreibens vom 27.12.2002 betreffen allerdings nur die vermeintlichen Bauleistungen eines Bautr\u00e4gers. Die vom BMF herangezogene Bautr\u00e4gereigenschaft i.S.d. \u00a7 3 MaBV (sowohl in der derzeitigen als auch in der vom BMF zitierten Fassung von 2002) erfordert jedoch, dass ein Fall des \u00a7 34c Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a GewO vorliegt und dem Auftraggeber Eigentum an dem Grundst\u00fcck \u00fcbertragen werden soll. Ein Fall des \u00a7 34c Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a GewO liegt vor, wenn jemand ein Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen f\u00fcr eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchf\u00fchrt und dazu Verm\u00f6genswerte eines Dritten verwendet.<\/p>\n

\u00dcbertragbarkeit auf den atypischen Forward Asset Deal<\/strong><\/p>\n

Beim atypischen Forward Asset Deal hingegen findet das Closing in Bezug auf den Grundst\u00fcckserwerb statt, bevor der Verk\u00e4ufer die im Kaufvertrag vereinbarten Bauleistungen ausgef\u00fchrt hat. Wesenstypisch f\u00fcr einen Bautr\u00e4ger ist, dass er sowohl das Grundst\u00fcck \u00fcbereignet, als auch (zuvor) eine Bauleistung ausf\u00fchrt. Der vom BMF in diesem Zusammenhang zur Definition des Bautr\u00e4gers herangezogene \u00a7 3 MaBV kn\u00fcpft an die Grundst\u00fccks\u00fcbertragung an. So darf der Bautr\u00e4ger Verm\u00f6genswerte des Auftraggebers erst bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen f\u00fcr die Ausf\u00fchrung des Auftrags entgegennehmen. Diese Beschr\u00e4nkung aus \u00a7 3 MaBV findet jedoch unter anderem nur dann Anwendung, wenn ein Grundst\u00fcck \u00fcbertragen werden soll.<\/p>\n

Demnach d\u00fcrfte \u00a7 3 MaBV in F\u00e4llen des atypischen Forward Asset Deals nicht eingreifen, weil das betroffene Grundst\u00fcck schon vor der Ausf\u00fchrung der Bauleistungen vom Verk\u00e4ufer auf den Erwerber \u00fcbertragen wird. Der Verk\u00e4ufer fungiert im Zeitpunkt der Ausf\u00fchrung der Bauleistungen als ein fremder Dritter. Diesbez\u00fcglich unterscheidet sich der atypische Forward Asset Deal von einem normalen Forward Asset Deal, bei dem ein einheitliches Closing nach Beendigung des Bauvorhabens stattfindet. Zwischen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerstellung des Verk\u00e4ufers und Ausf\u00fchrung der Bauleistungen fehlt es bei einem solchen vorgezogenen Closing an der notwendigen Koinzidenz. Durch die zeitlich nachfolgende Ausf\u00fchrung der Bauleistungen kommt es faktisch zu einer Aufspaltung der sonst f\u00fcr Zwecke der Bauabzugsteuer beim Forward Deal vorliegenden einheitlichen Lieferung eines bebauten Grundst\u00fccks. In diesem Fall d\u00fcrfte die Bauleistung nicht mehr als unselbstst\u00e4ndige Nebenleistung zur Grundst\u00fcckslieferung qualifizieren.<\/p>\n

Praxishinweise<\/strong><\/p>\n

Beim atypischen Forward Asset Deal mit vorgezogenem Closing besteht ein ernst zu nehmendes Risiko, dass der Erwerber als Leistungsempf\u00e4nger von Bauleistungen zum Einbehalt von Bauabzugsteuer verpflichtet ist. Hiervon sollte jedoch nur der Kaufpreisanteil betroffen sein, der auf die Durchf\u00fchrung der Bauleistungen nach Closing der Grundst\u00fccks\u00fcbertragung zu allokieren ist.<\/p>\n

Wenngleich die Einbehaltung und Abf\u00fchrung der Bauabzugsteuer auch ohne ausdr\u00fcckliche Vereinbarung im Kaufvertrag nach der Rechtsprechung des BGH Erf\u00fcllungswirkung hat (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2005 \u2013 VII ZR 97\/04, DB 2005 S. 1960<\/a>), sofern dem Leistungsempf\u00e4nger eine etwaig fehlende Steuerabzugsverpflichtung im Zeitpunkt der Zahlung nicht eindeutig erkennbar ist, ist zu empfehlen, eindeutige Regelungen zum Steuerabzug im Kaufvertrag vorzusehen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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