{"id":9211,"date":"2020-06-17T17:39:10","date_gmt":"2020-06-17T15:39:10","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=9211"},"modified":"2020-06-17T17:39:10","modified_gmt":"2020-06-17T15:39:10","slug":"auswirkungen-der-denkmal-afa-auf-immobilientransaktionen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2020\/06\/17\/auswirkungen-der-denkmal-afa-auf-immobilientransaktionen\/","title":{"rendered":"Auswirkungen der Denkmal-AfA auf Immobilientransaktionen"},"content":{"rendered":"
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RA Elisabeth M\u00e4rker, Associate bei P+P P\u00f6llath + Partners, Berlin<\/p><\/div>\n

Die Denkmal-AfA spielt in der laufenden steuerlichen Beratung eine Rolle, wenn Herstellungskosten f\u00fcr denkmalbezogene Bauma\u00dfnahmen \u00fcber den verk\u00fcrzten Zeitraum der Denkmal-AfA geltend gemacht werden sollen. Die Denkmal-AfA erm\u00f6glicht es, auf Antrag beg\u00fcnstigte Herstellungskosten f\u00fcr Denkmal-Immobilien innerhalb von nur 12\u00a0Jahren abzuschreiben. Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a07i\u00a0Abs.\u00a01\u00a0Satz\u00a05\u00a0EStG k\u00f6nnen jedoch auch Anschaffungskosten eines Erwerbers im Rahmen eines Asset-Deals der Denkmal-AfA unterliegen, soweit diese auf denkmalbezogene Bauma\u00dfnahmen entfallen und die diesbez\u00fcglichen Arbeiten nach Abschluss des Kaufvertrags durchgef\u00fchrt worden sind.<\/p>\n

Hintergrund<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr im Inland belegene Geb\u00e4ude k\u00f6nnen grunds\u00e4tzlich ca. 2-3% der Anschaffungs- und Herstellungskosten j\u00e4hrlich steuerlich abgeschrieben werden. Der konkrete AfA-Satz ist nach \u00a7 7 Abs. 4 EStG von der Nutzung des Geb\u00e4udes, dem Jahr der Fertigstellung sowie der tats\u00e4chlichen Nutzungsdauer abh\u00e4ngig.<\/p>\n

\u00a7 7i Abs. 1 EStG er\u00f6ffnet bei inl\u00e4ndischen Geb\u00e4uden mit Denkmaleigenschaft abweichend hiervon die M\u00f6glichkeit, auf Antrag f\u00fcr denkmalbezogene Bauma\u00dfnahmen erh\u00f6hte Abschreibungen geltend zu machen. Die sog. \u201eDenkmal-AfA\u201c betr\u00e4gt bis zu 9% p.a. in den ersten acht Jahren sowie bis zu 7% p.a. in den darauffolgenden vier Jahren. Die Kosten f\u00fcr eine denkmalbezogene Bauma\u00dfnahme k\u00f6nnen somit w\u00e4hrend eines Zeitraums von 12 Jahren steuerlich abgeschrieben werden, w\u00e4hrenddessen der Abschreibungszeitraum f\u00fcr die Anschaffungskosten eines nicht beg\u00fcnstigten Geb\u00e4udes in der Regel 33-50 Jahre betr\u00e4gt. Die Denkmal-AfA kann von nat\u00fcrlichen Personen, den Gesellschaftern einer Personengesellschaft oder von juristischen Personen geltend gemacht werden.<\/p>\n

Den Grundfall der Denkmal-AfA bilden Herstellungskosten f\u00fcr denkmalgesch\u00fctzte Immobilien. Daneben ist die Denkmal-AfA jedoch auch f\u00fcr Anschaffungskosten im Rahmen des Erwerbs einer Denkmal-Immobilie relevant. Herstellungskosten sind immer dann beg\u00fcnstigt, wenn diese auf Bauma\u00dfnahmen entfallen, die \u201ebei Anlegung eines strengen Ma\u00dfstabs unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten nach Art und Umfang zur \u2013 nachhaltigen \u2212 Erhaltung des Geb\u00e4udes oder zu seiner sinnvollen Nutzung notwendig sind\u201c (Erhard,<\/em> in: Bl\u00fcmich, EStG, \u00a7 7i, Rn. 22). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss die Bauma\u00dfnahme geboten sein und darf nicht allein zu einer besseren wirtschaftlichen Nutzbarkeit durchgef\u00fchrt werden (BVerwG vom 08.07.2014 – 4 B 18.14). Die Bauma\u00dfnahmen m\u00fcssen vor Beginn ihrer Ausf\u00fchrungen mit der f\u00fcr Denkmalschutz zust\u00e4ndigen Landesbeh\u00f6rde abgestimmt werden. Die infolgedessen von dieser Beh\u00f6rde ausgestellte Bescheinigung stellt einen Grundlagenbescheid dar. Dieser bindet das Finanzamt, welches \u00fcber den Antrag auf Gew\u00e4hrung der Denkmal-AfA entscheidet. Dem Antrag des Steuerpflichtigen wird nur stattgegeben, wenn die Voraussetzungen des \u00a7\u00a07i\u00a0Abs.\u00a01\u00a0EStG durch Vorlage der Bescheinigung der zust\u00e4ndigen Denkmalschutzbeh\u00f6rde beim Finanzamt nachgewiesen werden.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 7i Abs. 1 Satz 5 EStG k\u00f6nnen allerdings auch Anschaffungskosten, die auf die zuvor genannten Herstellungskosten entfallen, Gegenstand der Denkmal-AfA sein, soweit die Ma\u00dfnahmen nach Abschluss des zugrunde liegenden Kaufvertrags durchgef\u00fchrt werden.<\/p>\n

Auswirkungen der Denkmal-AfA auf Anschaffungskosten<\/strong><\/p>\n

Die M\u00f6glichkeit, Kosten f\u00fcr beg\u00fcnstigte Bauma\u00dfnahmen innerhalb von nur 12 Jahren vollst\u00e4ndig steuerlich geltend zu machen, hat abh\u00e4ngig von dem jeweiligen Erwerber der Immobilie unterschiedliche Auswirkungen.<\/p>\n

F\u00fcr Privatpersonen \u00fcbersteigt der Zeitraum der Denkmal-AfA die Mindesthaltedauer von zehn Jahren f\u00fcr die Vermeidung eines (einkommensteuerpflichtigen) privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts nach \u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Privatinvestoren k\u00f6nnen dementsprechend 10-12 Jahre lang die erh\u00f6hte Abschreibung geltend machen, um das laufende Vermietungseinkommen zu reduzieren und sodann nach Ablauf der zehnj\u00e4hrigen Mindesthaltedauer die Immobilie steuerfrei ver\u00e4u\u00dfern.<\/p>\n

Dasselbe gilt f\u00fcr verm\u00f6gensverwaltende Personenimmobiliengesellschaften, die einkommensteuerlich transparent behandelt werden. Die Antragsberechtigung f\u00fcr die Denkmal-AfA steht hierbei den Gesellschaftern zu. Ebenso ist auf Gesellschafterebene \u2013 wie bei einer unmittelbaren Beteiligung einer Privatperson \u2013 die zehnj\u00e4hrige Mindesthaltedauer zur Vermeidung einkommensteuerpflichtiger privater Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fte zu beachten, sodass regelm\u00e4\u00dfig w\u00e4hrend der Haltedauer die (zumindest fast vollst\u00e4ndige) Ausnutzung der Denkmal-AfA m\u00f6glich sein wird und sodann trotzdem eine steuerfreie Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie stattfinden kann.<\/p>\n

Kapitalgesellschaften und gewerbliche Personengesellschaften sind nicht an die ertragsteuerliche Haltefrist des \u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gebunden, da ihre Eink\u00fcnfte kraft Rechtsform der K\u00f6rperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen. Sofern eine solche Gesellschaft beg\u00fcnstigte Bauma\u00dfnahmen an Denkmal-Immobilien durchf\u00fchrt, kann ungenutztes Abschreibungspotenzial verloren gehen, sofern eine Ver\u00e4u\u00dferung des Objekts vor Ablauf des Denkmal-AfA-Zeitraums von 12 Jahren nach Abschluss der Bauma\u00dfnahmen erfolgt. Bei einem Share-Deal hingegen kann auch nach dem Gesellschafterwechsel das verbleibende Denkmal-AfA-Volumen genutzt werden.<\/p>\n

Praxishinweise<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr alle Erwerbergruppen empfiehlt sich, bei geplanten Bauma\u00dfnahmen den Abschluss des Immobilienkaufvertrags vorzuverlagern. Der Kaufvertrag sollte vor Beginn der beg\u00fcnstigungsf\u00e4higen Bauma\u00dfnahmen abgeschlossen werden, sodass der Erwerber zuk\u00fcnftig die erh\u00f6hte Denkmal-AfA auf den diesbez\u00fcglichen Teil seiner Anschaffungskosten geltend machen kann. Dies wiederum kann ggf. im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen zugunsten des Ver\u00e4u\u00dferers eingepreist werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Denkmal-AfA spielt in der laufenden steuerlichen Beratung eine Rolle, wenn Herstellungskosten f\u00fcr denkmalbezogene Bauma\u00dfnahmen \u00fcber den verk\u00fcrzten Zeitraum der Denkmal-AfA geltend gemacht werden sollen. Die Denkmal-AfA erm\u00f6glicht es, auf Antrag beg\u00fcnstigte Herstellungskosten f\u00fcr Denkmal-Immobilien innerhalb von nur 12\u00a0Jahren abzuschreiben. … Weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":304378,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2241,51706],"tags":[2416,50901,2666,59863,59864,59865],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9211"}],"collection":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/users\/304378"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9211"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9211\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9213,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9211\/revisions\/9213"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9211"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9211"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9211"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}