{"id":9396,"date":"2020-12-09T19:55:00","date_gmt":"2020-12-09T17:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=9396"},"modified":"2020-12-10T07:56:07","modified_gmt":"2020-12-10T05:56:07","slug":"kaufpreisaufteilung-bei-immobilienerwerb-bfh-kommt-den-steuerpflichtigen-zu-hilfe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2020\/12\/09\/kaufpreisaufteilung-bei-immobilienerwerb-bfh-kommt-den-steuerpflichtigen-zu-hilfe\/","title":{"rendered":"Kaufpreisaufteilung bei Immobilienerwerb: BFH kommt den Steuerpflichtigen zu Hilfe"},"content":{"rendered":"
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RA\/StB Dipl.-Kfm. S\u00f6ren Reckwardt, Associated Partner bei POELLATH, Berlin<\/p><\/div>\n

Mit dem am 26.11.2020 ver\u00f6ffentlichten Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26\/19, DB 2020 S.\u00a02610<\/a>) hat der BFH zur Frage des Vorrangs einer vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden (GuB) und Geb\u00e4ude f\u00fcr AfA-Zwecke Stellung genommen und dabei insbesondere die Bedeutung der vom BMF bereitgestellten sog. Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bewertet.<\/p>\n

Ausgangslage und Urteilsfall<\/strong><\/p>\n

Von den Anschaffungskosten f\u00fcr ein vermietetes Objekt kann nach \u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 EStG nur der Teil abgeschrieben werden, der auf das Geb\u00e4ude entf\u00e4llt. Insofern liegt es im Interesse des K\u00e4ufers, einen m\u00f6glichst hohen Anteil der Anschaffungskosten auf den Geb\u00e4udeanteil zu allokieren. Inwieweit eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von der Finanzverwaltung akzeptiert werden muss, hatte der BFH in einem Fall zu entscheiden, bei dem der Kl\u00e4ger eine Eigentumswohnung und anteilig Miteigentum am Grundst\u00fcck erwarb.<\/p>\n

Im Kaufvertrag wurde eine Kaufpreisaufteilung vereinbart, nach der auf das Geb\u00e4ude ca. 81\u00a0% entfielen. Das Finanzamt ermittelte mit Hilfe der Arbeitshilfe des BMF eine eigene Bewertung des Geb\u00e4udeanteils von nur ca. 30\u00a0% des Kaufpreises. Nach den Vorgaben der Arbeitshilfe wurde dabei der Bodenwert anhand des Bodenrichtwertes und der Geb\u00e4udewert mittels typisierter Herstellungskosten ermittelt und anschlie\u00dfend der restliche Kaufpreis anteilig zugeordnet. Im Einspruchs- und Klageverfahren wandte sich der Kl\u00e4ger gegen die Festsetzung des Finanzamtes mit der Begr\u00fcndung, dass die Arbeitshilfe des BMF nicht die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse abbilde, da diese allein von typisierten Sch\u00e4tzungen ausgehe, ohne die Besonderheiten der Lage oder des Geb\u00e4udes zu ber\u00fccksichtigen \u2013 im Sachverhalt lag das Objekt zwischen einer S-Bahn-Strecke und der Autobahn, das Geb\u00e4ude hingegen wurde mit hohen Aufwendungen renoviert. Das FG Berlin-Brandenburg als Vorinstanz beurteilte die Wertermittlung gem\u00e4\u00df der Arbeitshilfe des BMF als sachgerecht und wies die Klage mit Urteil vom 14.08.2019 (3 K 3137\/19, EFG 2020 S. 182) ab. Infolge dieses FG-Urteils wurde die Finanzverwaltung in der Praxis ermutigt, Kaufpreisaufteilungen streitig zu stellen und sich auf die mittels der Arbeitshilfe ermittelten Werte zu berufen.<\/p>\n

Die Entscheidung des BFH<\/strong><\/p>\n

Vor dem BFH hatte der Kl\u00e4ger hingegen Erfolg. Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zur\u00fcck. Die Entscheidung enth\u00e4lt dabei mehrere f\u00fcr die Praxis erfreuliche Aussagen.<\/p>\n

Zun\u00e4chst best\u00e4tigt der BFH seine Rechtsprechung, dass eine im Kaufvertrag geregelte Kaufpreisaufteilung f\u00fcr die Besteuerung grunds\u00e4tzlich zugrunde zu legen ist. Eine Korrektur sei danach nur geboten, wenn im Einzelfall nennenswerte Zweifel best\u00fcnden, dass die realen Wertverh\u00e4ltnisse in grunds\u00e4tzlicher Weise verfehlt wurden und die Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen lassen. Hierbei rechtfertige allein die blo\u00dfe Abweichung von den Bodenrichtwerten und den Wertma\u00dfst\u00e4ben der Arbeitshilfe des BMF noch keine Korrektur der vertraglichen Kaufpreisaufteilung. Es handele sich dabei lediglich um ein Indiz, welches durch weitere Indizien, wie besondere Ausstattungsmerkmale, Renovierungen oder eine eingeschr\u00e4nkte Nutzbarkeit belegt oder entkr\u00e4ftet werden kann. Im Entscheidungsfall lagen nennenswerte Zweifel vor, da der anteilige GuB-Anteil im Kaufvertrag den Bodenrichtwert erheblich unterschritt (um ca. 75\u00a0%).<\/p>\n

Zudem d\u00fcrfe, so der BFH, das Finanzgericht im Falle eines streitigen Aufteilungsma\u00dfstabs bei der Beurteilung nicht auf die Berechnungsmethode der Arbeitshilfe des BMF abstellen, da diese keine f\u00fcr den Einzelfall geeigneten und zutreffenden Bewertungen liefern k\u00f6nne. Die Arbeitshilfe gew\u00e4hrleiste keine Beurteilung des realen Verkehrswertes, u.a. da insbesondere die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Bewertungsrechts keine entsprechende Ber\u00fccksichtigung f\u00e4nden. Als Folge m\u00fcsse bei einer streitigen Grundst\u00fccksbewertung immer eine Einzelfallbetrachtung durch das Finanzgericht erfolgen. Das FG gen\u00fcge seiner Pflicht zur Sachverhaltsaufkl\u00e4rung aber nur, wenn es ein eigenes Gutachten eines \u00f6ffentlich bestellten Sachverst\u00e4ndigen einhole. Im konkreten Fall wurde die Sache daher an das FG zur erneuten Pr\u00fcfung zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n

Auch wenn der BFH im Urteil an sich die Restwertmethode (Geb\u00e4udewert als Differenz aus Kaufpreis und Bodenwert) ablehnt, erm\u00f6glicht er ihre Anwendung durch das Urteil erfreulicherweise dennoch, da er eine Kaufpreisallokation dann nicht als die realen Wertverh\u00e4ltnisse grunds\u00e4tzlich verfehlend ansieht, wenn der GuB-Anteil dem Bodenrichtwert entspricht.<\/p>\n

Bedeutung f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>\n

Die Feststellungen des BFH sind sehr positiv f\u00fcr die Praxis und geben klare Leitlinien f\u00fcr die Kaufvertragsgestaltung. Jedoch bleibt die Reaktion des BMF auf das Urteil abzuwarten. Denkbar w\u00e4re eine \u00dcberarbeitung der Arbeitshilfe oder eine Nichtver\u00f6ffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt. In jedem Fall ist die H\u00fcrde f\u00fcr das Finanzamt, einen solchen Sachverhalt streitig zu stellen, durch das Urteil deutlich erh\u00f6ht und dadurch die Position der Steuerpflichtigen in der Betriebspr\u00fcfung gest\u00e4rkt worden. Das Finanzamt tr\u00e4gt neben einem deutlich erh\u00f6hten Begr\u00fcndungs- und Rechtfertigungsaufwand nunmehr stets ein Prozessrisiko, da der vom Gericht bestellte Sachverst\u00e4ndige zu von der Arbeitshilfe (oder einem vom Finanzamt eingeholten Gutachten) abweichenden Ergebnissen gelangen kann.<\/p>\n

Die Arbeitshilfe des BMF mit ihren \u201etypisierten Herstellungskosten\u201c f\u00fchrt zu unrealistisch niedrigen Geb\u00e4udewerten und damit zu niedrigen Kaufpreisanteilen. So f\u00fchrt sie selbst beim Erwerb von 8- bis10-geschossigen Neubauten in Gro\u00dfst\u00e4dten h\u00e4ufig zu Geb\u00e4udeanteilen von deutlich unter 50\u00a0%. Ein wichtiger Faktor ist dabei, dass sie die hohen Verkehrswertsteigerungen der letzten Jahre im Ergebnis weitgehend dem GuB-Anteil zuallokiert, da die \u201etypisierten Herstellungskosten\u201c nur mit ca. 1,5\u00a0% p.a. indexiert werden. Demgegen\u00fcber steigen die Bodenrichtwerte, insbesondere in gr\u00f6\u00dferen St\u00e4dten wesentlich schneller und k\u00f6nnen sich binnen 10 Jahren vervielfachen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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