{"id":9810,"date":"2021-09-29T11:14:03","date_gmt":"2021-09-29T09:14:03","guid":{"rendered":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/?p=9810"},"modified":"2021-09-29T11:14:03","modified_gmt":"2021-09-29T09:14:03","slug":"neue-bagatellgrenzen-bei-der-erweiterten-gewerbesteuerkuerzung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/2021\/09\/29\/neue-bagatellgrenzen-bei-der-erweiterten-gewerbesteuerkuerzung\/","title":{"rendered":"Neue Bagatellgrenzen bei der erweiterten Gewerbesteuerk\u00fcrzung"},"content":{"rendered":"<div id=\"attachment_9485\" style=\"width: 178px\" class=\"wp-caption alignleft\"><img aria-describedby=\"caption-attachment-9485\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"size-thumbnail wp-image-9485\" src=\"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu-168x112.jpg\" alt=\"\" width=\"168\" height=\"112\" srcset=\"https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu-168x112.jpg 168w, https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu-440x293.jpg 440w, https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu-768x512.jpg 768w, https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu-755x503.jpg 755w, https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu-450x300.jpg 450w, https:\/\/page.fachmedien.de\/wordpress\/steuerboard\/files\/2021\/02\/Maerker_Elisabeth_Neu.jpg 1433w\" sizes=\"(max-width: 168px) 100vw, 168px\" \/><p id=\"caption-attachment-9485\" class=\"wp-caption-text\">RA Dr. Elisabeth M\u00e4rker, Senior Associate bei POELLATH, Berlin<\/p><\/div>\n<p>Wenn ein Unternehmen lediglich eigenes Grundverm\u00f6gen verwaltet und nutzt, kann es den hieraus resultierenden Ertrag aus dem Gewerbeertrag herausk\u00fcrzen und spart so die grunds\u00e4tzlich hierauf anfallende Gewerbesteuer. Unsicherheit herrschte bisher \u00fcber die Voraussetzungen der ausschlie\u00dflichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundverm\u00f6gens. Infolge einer Gesetzes\u00e4nderung d\u00fcrfen Immobilienunternehmen ab dem Erhebungszeitraum 2021 neben der ausschlie\u00dflichen Vermietung im Rahmen eng gefasster Bagatell- bzw. Unsch\u00e4dlichkeitsgrenzen nunmehr Mietnebenleistungen anbieten.<!--more--><\/p>\n<p><strong>Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerk\u00fcrzung <\/strong><\/p>\n<p>Grunds\u00e4tzlich unterliegen die Ertr\u00e4ge eines gewerblichen Unternehmens in vollem Umfang der Gewerbesteuer. Bei einem Immobilienunternehmen kann der Gewerbeertrag um 1,2% des Einheitswerts des zum Betriebsverm\u00f6gen des Unternehmers geh\u00f6renden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes gek\u00fcrzt werden. Dies soll die Doppelbelastung der Immobilie mit Grund- und Gewerbesteuer reduzieren.<\/p>\n<p>Auf Antrag kann ein Immobilienunternehmen jedoch statt der vorgenannten einfachen Grundst\u00fccksk\u00fcrzung die sog. erweiterte Gewerbesteuerk\u00fcrzung nach \u00a7 9 Nr. 1 Satz 2\u00a0ff. GewStG geltend machen. So kann ein gewerbliches Unternehmen, das ausschlie\u00dflich eigenen Grundbesitz oder gleichzeitig Kapitalverm\u00f6gen verwaltet und nutzt, den Gewerbeertrag um den Teil k\u00fcrzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entf\u00e4llt. Ein reines Immobilienunternehmen kann in diesem Fall also seinen gesamten Vermietungsertrag k\u00fcrzen und zahlt infolgedessen hierauf keine Gewerbesteuer. Bisher stellte sich jedoch die Frage, ab welcher Qualit\u00e4t und Quantit\u00e4t an Mietnebenleistungen kein \u201ereines Immobilienunternehmen\u201c mehr vorliegt.<\/p>\n<p><strong>Neue Bagatellgrenzen ab Erhebungszeitraum 2021<\/strong><\/p>\n<p>Ab dem Erhebungszeitraum 2021 stehen dem Steuerpflichtigen nunmehr zwei Bagatellgrenzen zur Verf\u00fcgung, in denen Mietnebenleistungen zul\u00e4ssig und damit unsch\u00e4dlich f\u00fcr die erweiterte Gewerbesteuerk\u00fcrzung sind. Die Einnahmen aus den folgenden Nebenleistungen sind zwar selbst gewerbesteuerpflichtig, infizieren aber nicht die Immobilienertr\u00e4ge:<\/p>\n<ul>\n<li>10\u00a0%-Grenze f\u00fcr Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien oder dem Betrieb von E-Ladestationen in Verbindung mit dem Grundbesitz; und<\/li>\n<li>5\u00a0%-Grenze f\u00fcr Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Vergleichswert f\u00fcr die relativen Bagatellgrenzen sind jeweils die Einnahmen aus der Gebrauchs\u00fcbermittlung des Grundbesitzes.<\/p>\n<p><strong>Gesonderte Erfassung der Mietnebenleistungen<\/strong><\/p>\n<p>Zu beachten ist, dass die vorgenannten Bagatellgrenzen nur dann zur Anwendung kommen, wenn die aus diesen T\u00e4tigkeiten resultierenden Gewinne gesondert von solchen aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes ermittelt werden.<\/p>\n<p>Damit ergeben sich ab diesem Erhebungszeitraum neue Monitoring- und Erfassungserfordernisse f\u00fcr die Steuerpflichtigen. Sofern die erweiterte K\u00fcrzung geltend gemacht werden soll, muss demnach eine separate Allokation von Einnahmen auf die Mietnebenleistungen stattfinden. Dies sollte bestenfalls ausdr\u00fccklich im Mietvertrag aufgenommen werden. Eine solch differenzierte Ausweisung einzelner Mietzinskomponenten d\u00fcrfte bisher insbesondere bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen eher die Ausnahme gewesen sein.<\/p>\n<p><strong>Erleichterungen f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>\n<p>In der Vergangenheit herrschte erhebliche Unsicherheit, welche Mietnebenleistungen neben der reinen Vermietung von Fl\u00e4chen die erweiterte Gewerbesteuerk\u00fcrzung ausschlie\u00dfen und welche T\u00e4tigkeiten sich noch im Rahmen der zul\u00e4ssigen reinen Vermietung bewegen. Vom gewerbesteuerlichen Ausschlie\u00dflichkeitsgebot sollten vor der Gesetzes\u00e4nderung nur solche Nebent\u00e4tigkeiten erfasst sein, die \u201eder Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten, eigenen Grundst\u00fccksverwaltung und Grundst\u00fccksnutzung angesehen werden k\u00f6nnen\u201c (BFH vom 28.11.2019 \u2013 III R 34\/17, <a href=\"https:\/\/research.owlit.de\/lx-document\/DB1332573\">DB 2020 S.\u00a01044<\/a>; BFH vom 17.05.2006 \u2013 VIII R 39\/05, <a href=\"https:\/\/research.owlit.de\/lx-document\/DB0147948\">DB 2006 S.\u00a01825<\/a>). So konnte nach der Rechtsprechung des BFH schon die Mitvermietung einer einzigen Betriebsvorrichtung der erweiterten K\u00fcrzung entgegenstehen (BFH vom 28.11.2019 \u2013 III R 34\/17,<a href=\"https:\/\/research.owlit.de\/lx-document\/DB1332573\"> DB 2020 S.\u00a01044<\/a>; BFH vom 11.04.2019 \u2013 III R 36\/15, DK 2019 S.\u00a0529; BFH vom 17.05.2006 &#8211; VIII R 39\/05, <a href=\"https:\/\/research.owlit.de\/lx-document\/DB0147948\">DB 2006 S.\u00a01825<\/a>, m.w.N.). Infolgedessen mussten die Immobilienunternehmen strikt \u00fcberwachen, dass sie beim Ankauf einer Immobilie kein wirtschaftliches oder rechtliches Eigentum an Betriebsvorrichtungen miterwerben. Auch war zu \u00fcberwachen, dass nicht w\u00e4hrend der Haltedauer (unerkannt) Betriebsvorrichtungen erworben wurden. Selbst das Halten von Betriebsvorrichtungen ohne Vermietung (z.B. in Leerstandsfl\u00e4chen) beinhaltete das Risiko, zum Ausschluss der erweiterten K\u00fcrzung zu f\u00fchren.<\/p>\n<p>Die vorbezeichneten Unsicherheiten werden nunmehr dadurch abgeschw\u00e4cht, dass die neuen Bagatellgrenzen bei geringen Mietnebenleistungen und separater Erfassung der hieraus resultierenden Einnahmen dazu f\u00fchren, dass die erweiterte K\u00fcrzung nicht per se ausgeschlossen wird. Ein einzelner mitvermieteter Fettabscheider kann der erweiterten K\u00fcrzung also erfreulicher Weise nicht mehr entgegenstehen \u2013 insofern die Einnahmen aus seiner Vermietung separat von solchen aus der Vermietung des Grundbesitzes erfasst werden und nicht mehr als 5\u00a0% der Einnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes betragen.<\/p>\n<p><strong>Praxishinweise<\/strong><\/p>\n<p>Die Lockerung der Voraussetzungen der erweiterten K\u00fcrzung wurde in der Praxis lange ersehnt und ist insgesamt begr\u00fc\u00dfenswert. Zu beachten ist allerdings, dass bei Erwerb einer Immobilie erhebliche Risiken bestehen, wenn z.B. die Erbringung von relevanten Mietnebenleistungen nicht erkannt wird und infolgedessen keine separate Erfassung bzw. Allokation der hieraus resultierenden Einnahmen erfolgt. Dar\u00fcber hinaus stellen die neuen Monitoringerfordernisse die Praxis vor neue Probleme. So m\u00fcssen die einzelnen Mietnebenleistungen nunmehr penibel erfasst werden und ihnen zumindest kalkulationsintern ein ad\u00e4quater Mietzinsanteil beigemessen werden. Dies d\u00fcrfte in der Praxis in vielen F\u00e4llen schwierig sein, da sich der Gesamtmietzins h\u00e4ufig aus der Zusammenschau verschiedener Faktoren ergibt.<\/p>\n<p>Insbesondere im Hinblick auf die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen sollte zuk\u00fcnftig (wie schon in der Vergangenheit) eine sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung erfolgen, welche Vorrichtungen an die Mieter mitvermietet werden und diese notfalls auf eine separate Gesellschaft oder Mieter \u00fcbertragen werden, um die \u00dcberschreitung der 5\u00a0%-Grenze zu vermeiden. Die Identifizierung und \u00dcbertragung auf eine separate Gesellschaft f\u00fchrt dazu, dass keine Unsicherheit bez\u00fcglich der separaten Einnahmenerfassung oder Monitoringerfordernisse besteht. Die Separierung der Betriebsvorrichtungen auf eine andere Gesellschaft ist damit immer noch die \u201esicherere\u201c L\u00f6sung, um die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerk\u00fcrzung sicherzustellen. Die Separierung hilft zudem auch bei der sp\u00e4teren Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie, da die i.d.R. zeitgleich erfolgende Ver\u00e4u\u00dferung der in der Immobilie befindlichen Betriebsvorrichtungen weiterhin eine sch\u00e4dliche T\u00e4tigkeit darstellen d\u00fcrfte. Damit st\u00fcnde die erweiterte K\u00fcrzung im Erhebungszeitraum der Ver\u00e4u\u00dferung im Risiko, sofern keine andere Gestaltung angewandt wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wenn ein Unternehmen lediglich eigenes Grundverm\u00f6gen verwaltet und nutzt, kann es den hieraus resultierenden Ertrag aus dem Gewerbeertrag herausk\u00fcrzen und spart so die grunds\u00e4tzlich hierauf anfallende Gewerbesteuer. 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